永嘉县屿北古村民宿项目可行性方案
第一章总论
1.1 项目概况
本报告所陈述的对象为浙江省温州市永嘉县屿北古村民宿投资项目。
项目所处的永嘉县，山水资源丰富，生态环境优越悠三百里楠溪江，融天然风光与人文景观于一体，以水秀、岩奇、瀑多、村古、滩林美而名闻遐迩，是我国家级风景名胜区当中以田园山水风光见长的景区之一。丰富的山水资源，以及优良的生态环境，为楠溪江民宿的建设奠定基础。
项目所在地屿北村，位于永嘉县岩坦镇，诸永高速岩坦出口下高速五分钟即达。该村三面环山，一面临水，青山叠翠，环境清幽，风光秀美，苍松翠柏，秀竹茂林。四周有金山、昔山、屿山、阳山、和尚山环抱，犹如莲花瓣簇拥着整个村庄。村内古建筑占现有民居建筑85%以上，新区与老区分明。石墙上斑驳的红色标语还依稀可见。是难得的保留原始风貌的古村落。该村有一批“国字号”荣誉，如“中国景观村落”、“国家级历史文化名村”、“中国首批传统村落”等。
该村历史据《汪氏及徐氏宗谱》记载，屿北始建于唐代，由徐氏所居。后宋朝吏部尚书汪应辰及其弟汪应龙遭秦桧迫害，归隐于屿北后棠塆，至第五代入赘屿北后，徐氏开始迁居至枫林，汪氏一脉日益繁衍。屿北民居建筑具有浓郁的地方特色，村内古建筑保存完整，村落总体规划思想独具特色。屿北村四周群山重叠，形似莲花瓣，村落聚冲"莲花心"。于是，村落按照道学"易经"中的阴阳五行学说风水格局的方法，把北向金字山定为"金"，把南方屿北森林定为"木"，把东侧交叉路形定为"火"，把西向（莲花心）肥沃黄土作为"土"，把城河围绕"莲花心"一周定为"水"，构成了一个封闭的社会单元和自然村落。
村内商业环境：
1、村管网改造正在进行，届时所有电线、网络线路都将埋于地下，最大程度的还原古村落生态环境。
2、该村尚无民宿项目，仅有一家名义上的农家乐位于村委会大楼楼下食堂。村委会目前对农家乐项目持支持态度。本项目可发展空间巨大。
3、村内小卖部零散3家左右，缺乏中小型超市，看了下有些食品（如：面包、饼干等）不是过期就是三无产品。这可能由于该村的旅游行业尚未及时开发，导致旅游、商业氛围不浓厚。
4、地下管网改造正在进行，完成后电线地埋，古村落风貌可以进一步展现。
5、宽带、自来水网管齐备。
6、地理位置优越，位于诸永高速岩坦出口2公里，温州市区出发40分钟即可到达。 1.2 主要技术经济指标
项目总数量：前期规划为一栋古建筑民房以及前后院落。建筑装修成本：根据设计公司方案进行确定。
第二章市场调研及前景预测
一．市场形势分析（一）客观区域市场分析
本项目的定位是：利用本项目是屿北村第一个特色民宿的良好条件，以屿北古村的文化资源和自然风光作为依靠，通过展现古村落形态以及历史文化、优美的自然风光以及淳朴的农耕生活，吸引周边城市短途旅游客源。在树立好本民宿品牌的同时，对屿北古村的古村落保护和文化传承做出贡献。
台湾民宿大致经历了三个阶段：第一阶段也称之为“农家乐”，
粗糙、草根而原始，主要有体现在“钓鱼、打牌、喝茶、聊天、吃饭”，是农民自发形成的一条生财之路。第二阶段称之为“梦想回归”，它是一些在城市里打拼了大半辈子、资产小有积累的退休人士，他们中有不少是教师、公务员、设计师或是公司里的中高层管理人员。从城市再次回到当年怀揣梦想离开的地方，重新构筑另一个梦想。和第一阶段的民宿相比，他们增加了文化内涵和设计感。第三阶段称之为“创意田园”，民宿的主人则是一些年轻的社会精英，在许多人向往城市生活的时候，他们却一反常态地崇尚乐活的生活态度，以新农民的身份过起了田园牧歌的生活。现在永嘉民宿经营现状类似于第二阶段中期。
项目所在地永嘉县目前民宿市场形势利好，目前该县正在大力支持发展楠溪江民宿事业，并于去年颁布了《永嘉县民宿管理办法》，大致规范了民宿的经营范围和奖励办法。现在很多村落都在寻求更适合自身村落条件的经济发展之路。而中端消费档次、有情怀的名宿更是现阶段永嘉现在所缺少的。
（二）市场供求分析
目前永嘉县现有民宿大部分档次较低，改造提升空间较大。一是大部分村民家改造的客房面积较小，带独立卫生间的客房比例较低。二是建筑和房内的装饰缺乏民俗文化元素，配套设施比较单一。
随着近几年永嘉县楠溪江景区的深度开发以及城市居民周边短途游习惯的形成，越来越多的游客对农村旅游的需求提高，不再满足于低端(150元/间以下)的楼下吃、楼上住的简单农家乐模式，大家来游玩也渐渐不满足于找个房间打牌唱歌。
此外部分高端（600元/间以上）民宿、客栈（如悦庭楠舍），又缺乏深度挖掘农村历史文化，缺少游客与旅宿地的互动沟通。所以，一个既有优美环境，又可以体会原始淳朴农耕文化的旅游项目有着较大的市场需求。
本项目营业后将加大幅度吸引来古村落旅游的游客，尤其是温州市以及周边城镇游客。通过一系列的网络、客户互动宣传推动创立民宿以及屿北古村的品牌效应。通过多渠道的促销方式提升本项目的人气。
第三章项目定位
3、1 主题定位
屿北古村民宿项目——特色民宿酒店
客房------独栋民宿，有院落可以提供各项周边服务餐饮、娱乐、康体等活动以及信息。
3、2 功能定位
满足不同层次客人的消费需求，多元化的客户渠道，以点及面，完善的一站式服务。
3．3 开发该项目目的：
1．宣传屿北古村本身人文、自然风光、历史背景，并陆续进行资源整合。打响屿北古村的旅游品牌。
2．保证民宿项目本身的收益 3．建立楠溪江中端民宿的标杆 4．积累更多经验，为以后的项目做准备
5．增强客户满意度，提升客户重复消费率，积累更多客户资源 6. 与当地政府村民深入交流，
提升当地村民对自身居住地资源优势的认识，合作互利，长远发展，进一步提升收入水平。
7、以旅游周边项目带动经济发展，改变传统观念，转由借助服务业增加收入，而不是传统景点以门票收入为主体的收入模式。
3．4 规模与标准
客房数量根据设计公司对承租楼房的具体情况确定，依据10-15平方米一间客房的标准，大致在6-8间客房。楼房主体外部装修修旧如旧，与屿北古村古民居保持一致风格，前后院在保持历史原貌的基础上，充分发挥休闲、活动的作用。内部装修按所针对客户的需求确定风格样式，保证房间的实用性和舒适性。
第四章投入成本与经营预计
一、投入成本分析：
4.1.1 房屋改造计划和投入成本：
1、充分理解所改造房屋的历史、文化底蕴和结构。充分尊重原始风貌，对房屋外表的装修做到与屿北村整体风格的融合与创新。达到既符合古村落古民居概念，又能体现出新农村新风貌的特色。
2、内部装修按照所针对客户群设计，做到简洁、风格多样，规格能满足大部分层次客人的需要。要解决游客担心的农村住宿脏乱的现象，在房间内不体会到温馨、舒适。
3、前后院改造计划：
⑴将原有水池复原，引入活水，让整个水池流动起来，养鱼、水植方面必须丰富，以减少死水带来的蚊虫多的负面影响。完善后这屋前屋后的池塘将是我们的最大外观特色！
⑵在原有宅基地上搭建简易房屋，风格也需要融入古村落，或根据设计师意图，部分创新。此规划着重解决活动室、食堂、文化体验场地的用地规划。
⑶卵石围墙的整修与完善，达到民宿整体封闭性独立性的需求。⑷院落绿化，根据设计施工进行。绿化分前期绿化和后期经营者自己种植绿化，前期绿化基本由原来以后绿化转变，后期按经营理念种植农作物、欣赏型花卉等。
⑸改造成本由设计公司估算，房屋主体返修巩固费用在90000元，房间装修按每平方米1800元估算，大致租用面积280平米，总计主体装修504000元。院落以整理道路、修整围墙，布置水池为主，预算50000元。总计644000元。加上软装，总体预算控制在800000元。
4.1.2 本项目特色以及与落户地屿北古村的合作互利规划
结合民宿自身情况，进行完善优化后进入稳定营业状态。在营业期间，为提升客户满意度，留得住客人并吸引回头客。还需充分挖掘屿北古村以及周边的人文历史自然等资源，以本民宿为点，撬动体验式旅游的发展。
在项目装修期间，将会对本村落原始农耕生态的特色生产生活活动进行深入探索研究，逐步推进以下几个特色活动项目以增强民宿活力和特色：
1、挑选1-2个项目作为本民宿固定活动，具体地点优先考虑设立在民宿前后院空地之中，搭建必要简易设施与之配合。提高本民宿本体特色。并定期增加更换。除主体建筑休闲之外，可在部分古民居院落设立活动地点，增加古村旅游活力。
2、根据农民耕种实际情况，长期发布农活体验活动，通过采摘、耕种、收货等活动，让旅客感受在城市中体会不到的农村生活氛围。还可提高农民收入。经营方式初定按人头、家庭团体收取体验活动的费用，再按比例与合作农户分成。此方案中民宿作为集合和休息地点，可借此宣传民宿特色。
3、可以与当地农民配合，设立“屿北古村远程农业”（暂名）计划，旅客可租赁当地田地，