荆州天下广告文化产业园
产
业
规
划
方
案
荆州天下文化产业园有限公司
2012年12月
项目概述
一、项目名称
荆州天下广告文化产业园
二、项目定位
以承接国内外产业转移、有效推动“文化壮腰”工程、促进荆州新型工业化发展为目标，以园区聚集提升的适应湖北“黄金十年”发展的广告产业，与正在实现转型升级的实体经济深度整合，系统对接，形成全新的广告产业升级模式，与制造业、生产性服务业形成互动和协同发展，打造集总部办公、研发设计、生产制作、展示交易、文化旅游、教育培训及配套生活、商业设施于一体的文化产业综合体。
三、项目理念
将原来自发、零散的企业和市场，通过园区的功能整合和产业组团，形成系统优势，实现聚集增值，保证持续盈利；
四、发展目标
1、项目发展目标
三年内打造成中国首家深度服务实体经济的广告文化创意中心、国家级广告产业园和广告创意设计人才教育培训基地；立足荆州，面向华中，辐射全国，成为中部地区最有影响力的对接实体经济的生产性创意产业高地。
2、产业发展目标
到2017年，园区的工业产值达到100亿元，交易额达到150亿元，形成利税17.54亿元，入住企业（商户）达到300家，引进和培育50家以上涉及广告设计、制作加工、新材料、新媒体、新技术研发领域的品牌广告企业，组建广告专业技术公共服务平台，吸引就业人口15000人。
五、产业生态
以广告产业为核心打造文化产业生态，逐步形成项目升级的新型产业生态系统，包括：
▲对名人文化中心进行模式改造和升级，逐步以产业化方式对接市场，打造具有荆州文化特色的名人产业；
▲建设标识性文化创意大厦，并以此为核心，构建主题文化产业生态园区；▲打造以广告文化产业综合体为核心的“新城市中心”，带动项目属地的区域经济发展；
▲以传媒平台、高峰论坛及大型创意活动为产业载体，构建具有荆州优势和特色的文化创意产业集群和文化产业旅游；
六、建设指标
总用地面积：700亩
总建筑面积：106万平方米
平均容积率：2.27
建设周期：3至4年
总投资规模：30亿元
项目选址：沙市区关沮镇
发展策略
以“业态创新、模式创新、服务创新”为基本发展理念，以园区产业的内链和外链，构建与实体经济形成深度整合对接的广告营销服务创新平台。主要包括：
一、建立全国首家集广告创意产品、营销服务和要素交易于一体的产业体系，打造全创新业态;
二、以专业细分和体系链接，搭建园区产业组团和行业结构；
三、整合园区的内链和外链，形成产业和服务整体化对接市场的窗口和平台；
四、以园区产业集聚升级为基础，引进著名跨国公司驻华机构和大型企业集团区域中心，作为牵动园区整体发展的产业旗帜，形成生产性创意产业高地。
项目优势
“服务创新”是本项目最重要的核心竞争优势，将以全创新的服务系统，打造
全国首创具有知识产权的产业化园区服务体系，主要包括：
产业化的园区治理、园区运营、园区服务模式
▲全产业链的服务系统；
▲园区交易双方提供系统化解决方案；
▲为园区企业量身定制产业发展模式；
▲体系构架：基础服务定制服务发展服务
▲终端目标：对接客户对接资本对接发展
产业架构
一、三大核心
▲以广告文化为核心构建全产业链企业集群
▲以快速响应机制为核心构建园区产业服务体系
▲以展示交易为核心构建新型广告营销市场系统
二、三大体系
▲产业发展体系
▲展示交易体系
▲配套服务体系
重点发展产业
重点发展产业包括广告产业、设计产业以及外围支持产业。
一、广告产业
（一）大型广告企业的综合化发展
▲向营销整合传播的综合化发展▲向媒体购买公司发展方向
（二）中小广告企业的专业化发展
▲产品/服务领域的专业化细分▲行业领域的专业化细分
（三）新媒体广告产业主要包括：
数字电视（电影）广告、户外新媒体\LED\数字墙体广告、移动数字媒体广告、
互联网广告、网络游戏广告、手机\3G\4G广告等形式。
二、设计产业
围绕荆州在产业升级和转移以及城市建设和发展过程中的巨大需求，推动工业设计、光景设计、包装设计、平面设计、建筑设计、动漫设计等行业的发展。
（一）工业设计（二）光景设计（三）包装设计（四）平面设计（五）建筑设计（六）动漫设计
三、外围支持产业
主要指广告设计产业的后端，包括广告设计的产品制作、绿色印刷包装两大产业及关联的博览展示和教育培训产业。
（一）广告设计制作
（二）绿色包装印刷
（三）广告创意博览
（四）人才教育培训
产业板块及功能分区
一、产业板块
本项目的主要建设内容包括产业发展板块、展示交易板块和配套服务板块（见下表）。
二、功能分区
▲产业区▲总部研发创意区▲文化博览区▲采购交易区
▲居住商业配套区
三、空间布局
根据本项目地形图，700亩用地范围线内道路自有交通情况，项目空间可初步分区为：以“两轴、七片”为核心，如图A、B、C、D、E、F、G、H、I九部分，构建布局合理、结构清晰、交通畅顺、配套完善的园区空间，打造荆州市集约、经济繁荣的现代产业园区的典范下（园区空间布局如图所示）。
A总部基地、服务中心：总部大楼、独栋总部区、专栋服务中心
C博览中心：天下文化博览中心及相关主题展馆、博览园等
B、D、H商住区：其中B底商+住宅塔楼（高层），D板式住宅（小高层），H天下文化风情街（多层，底商+住宅）
I采购交易区：超市、柜台、房间等
E主题基地区、创意商务区：独栋办公、培训大楼、企业园区等
F研发设计基地：独栋研发楼、工业四合院等
G产业园区：定制钢构厂房、框架厂房等
资金筹措及建设进度
一、资金筹措
项目占地700亩，开发建设投资30亿元，荆州天下广告文化产业园有限公司计划自筹超过15亿元资金启动项目建设；并通过投融资战略合作和开发适量
的商住服务建筑，既为产业发展配套，提供生活后勤保障，又可利用商住的收益反哺工业，进行滚动开发。
二、项目建设进度
1、第一期（2012.12-2014.05）：
本阶段为园区基础设施建设期与广告文化产业引入期，开发面积为200亩，建设期为1年6个月。
▲双子座天下文化创意大厦
▲天下文化博览中心及相关主题展馆、博览园等
▲天下文化风情街标识性建筑
▲相应的园区主、次干道等配套设施
2、第二期（2014.06-2015.12）：
本阶段开发面积为300亩，建设期为1年6个月。
▲企业独栋总部区
▲商住区的高层塔楼及板式小高层
▲采购交易区
▲研发设计基地的独栋研发楼、工业四合院等
3、第三期（2015.06-2016.12）：
本阶段开发面积为200亩，建设期为1年6个月。
▲主题基地区，包括独栋办公、培训大楼、企业园区额等
▲主产业区的定制钢构厂房、框架厂房等
项目效益分析
一、企业总产值及税收分析
1、企业工业总产值贡献
本项目定位上以发展广告设计产业为主，在招商引资上将力争引进国内外高端、知名的广告设计企业与广告制作设计企业、包装印刷公司，并形成规模化生产能力。2014年末，园区入驻企业预计实现工业产值约60亿元，2018年园区运营成熟，企业工业总产值将达到约120亿元。
2、市场交易额
项目通过打造广告资源要素交易市场集群，预计2014年末交易市场交易额达50亿元交易额，2018年形成较强的品牌与辐射能力售后交易额为200亿元。
3、生产性服务收入
主要包括公共服务平台、物流等产业配套服务，2014年预计约0.5亿元，2018年将达到1.5亿元。
4、税收
主要包括营业税和企业所得税。营业税为地方税，税率为5%；所得税方面考虑湖北省对外广告企业的扶持政策文件规定，所得税按产值的10%估算，地方分成率以40%计。在不考虑政策支持的情况下，2014年末预计创造税收约8.52亿元/年（其中地方3.41亿元），2018年项目运营成熟后，税收将达到22.07亿元/年（其中地方8.83亿元）。
项目产业经济效益分析表（单位：亿元）
二、社会综合效益分析
1、通过产业与区域经济的不断融合，共享资源，共同促进，以具有特色广告文化创意产业为支撑，通过与项目属地多重城市资源的系统组合，实现资源优势最大化。
2、以产业集聚的提升效应，提升项目属地的区域价值，以广告产业的先导性区域产业转型升级和城市综合功能的优化，带来巨大的社会效应和经济效益。依托广告龙头产业为主导、诸多文化创意产业链动式发展的高端产业综合体，最终实现以产业园区带动区域社会经济发展的运营模式。
3、以广告文化创意产业高集成度的聚集效应，带动周边新材料产业、制作加工及器材生产、教育培训等配套产业的发展，并形成交通、物流、电信、金融、教育、酒店、餐饮等新等级的产业链，由此极大地提高辖区的税收水平，产生巨大的就业乘数效应。
项目招商
一、五大支持系统
招商是决定项目成败的环节，广告文化产业园将以业态创新和服务创新的优势，对入住企业提供加快企业发展的五大支持系统：
1、资源支持：聚集企业发展所需要的各种优势资源；
2、体制支持：产业链各环节的链内整合，以升级的产业平台，整体化对接客群
和市场；
3、机制支持：要素流动资源共享降低交易成本
4、服务支持：全创新的产业化园区服务；
5、政策支持：作为拟申报国家广告产业示范园区的项目，将争取国家、湖北省
尤其是荆州优惠的产业扶持政策
二、三种招商策略
1、在开园之际，依托国家工商总局、中国广告协会、中国广告学会等权威机构，
举办中国首届“广告先导与实体经济的转型升级”峰会，产业园藉此闪亮登场，以新一代的园区开展全创新的招商营销；
2、建立常规性的会展招商体制系统，并在相关省市开设定点的区域性招商机构，
点对点式招商。
3、路演招商：引进资本市场的路演模式，针对不同地区和具体企业进行巡回路
演招商；
发展商优势
一、产业优势
1、湖北地区知名广告传媒企业，有长期的媒体工作和广告产业经验；
2、具有长期地产开发的品牌影响和资深经历，尤其在商业地产和园区开发领域
涉猎甚深。
二、资源优势
1、权威资源长期以来深得国家广告协会、学会的认可和支持；
2、行业资源与分众传媒、航美传媒著名公司有长期合作；
3、智力资源与中国传媒大学、武汉大学传播学院等著名院校及科研院所有
多年项目合作；
4、资本资源与鼎辉资本、信中利投资集团等国内著名投资机构有战略合作关
系。
三、团队优势
具有丰富行业经验和突出专业成就、综合广告传媒和文化地产专业资质优势的核心团队。
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