二手房按揭交易流程
操作流程：查册--签三方约--签件、送银行审批--贷款申请成功--业主报
税--交易递件--完税过户--领取《房地产权证》--办理抵押登记--银行放款
查册
查册有两种方式：(1)业主须提供房产证的登记字号交由中介方代查。(2)
业主本人持房产证和身份证原件到房管局提交申请。
专家提醒：
签约前查册是为了让您初步了解该房屋的登记情况(如产权人、地址、面积等情况、有没有抵押、有没有被查封或被规划等信息)以及能否正常交易，以保障买方的切身权益。
签合约
买卖双方协商后，在签约时期明确填写好交易要求，例如房款的支付方式、交楼标准、交楼时间等，避免产生误会，免除纠纷。
专家提醒：
合同中应说明本合同有哪些附件以及附件的效力等。必要的时候，还需签
订有关的补充协议，一定要有细节性的明确约定。
签件、送银行审批
买卖双方需备齐签件所需资料到银行签贷款合同。
卖家需要准备资料为：(1)产权证原件及复印件；(2)卖方身份证、户口簿
原件及复印件，若有共有人则需提供共有人的身份证、户口簿原件及复印件；(3)若卖方已婚，其配偶需签署同意出售房产的声明并尽可能提供结婚证、配偶身份证、户口簿原件及复印件，若确实无法提供本偶的有关情况，卖方至少应
提供配偶身份证复印件且出具具结书。(4)若卖方未婚，则提供未婚证明。(5)活期存折复印件。
买家需提供的资料：(1)身份证、户口簿原件及复印件，若有多人联合申请则需提供其他申请人的身份证、户口簿原件及复印件；港澳人士提供回乡证或出入境证，外籍人士提供护照。(2)若买方已婚，需提供结婚证，配偶身份证，户口簿原件及复印件；若买方未婚，则提供未婚证明。(3)经济收入证明原件及复印件。包括单位开具的月收入证明(一般不低于月还款额的150%)、贷款额20%以上的存款证明、有价证券、缴交个人所得税的税单；(4)30%或以上的首期款证明(收据)。(5)活期存折复印件。
专家提醒：
该物业必须有房产证、产权清晰且为混合结构或框架结构(楼龄超过二十年不受理)。
贷款申请成功
买家向按揭人员查询银行审批贷款金额、年限、月供款额的相关信息。
专家提醒：
批贷银行一般可提供同意贷款确认书(俗称：同贷书)
业主报税
所报税额应按合同上的真实成交价格申报。
专家提醒：
依法纳税是每个公民应尽的义务，不管是个人还是企业、团体，都应切实履行自身责任，如实申报纳税，千万不要贪小便宜而做出偷税、漏税或瞒税等违法行为。
交易递件
若买卖双方亲自前往房管局办理，须持房地产证、买卖双方身份证、户口簿、婚姻证明。务必根据相约的时间提前到达，房管局凭号办理，仅记过号不等。2.如果您没有时间前去办理，建议签署委托书予代办机构代为递交。
专家提醒：
房管局拿号须出示房产证原件。前往房管局办理递件前需清楚该办公时间。
完税过户
根据房管部门核准的交税金额交税。先交税费，才能凭税费发票办理过户
手续。税费如下：
--买方税费为：
印花税=评估价×0.05%交易管理费=3元/平方米契税=评估价×3%登记费
=50元/证(每多一个共有人多10元)贴证印花=5元/证个人转让普通居住用房，目前暂不需缴纳土地增值税。
--卖方税费为：
印花税=评估价×0.05%；交易管理费=3元/平方米；营业税=成交价×
5.5%(出证未满5年、出证已满5年但不能提供购房发票)或营业税=本次销售利润×5.5%(出证已满5年，可提供原购房发票)；个人所得税=成交价×1.5%(入
住未满5年，已满5年可免征)；土地出让金=基准地价×3%(已缴可免征)；土
地出让金契税=土地出让金×3%(已缴土地出让金可免征)；土地增值税
(此为非普通居住用房的二手楼交易税费，仅供参考)
专家提醒：
1.缴纳税费分为现金和银行卡两种支付方式，具体交易方式以各交易中心
为准。建议提前了解交易方式，以加快交费的速度。2.如无特殊约定，此时可
进行物业交接。
领新《房地产权证》
若没有委托取证，请买方亲持受理回执和身份证原件，前往房管部门领取
房产证。
专家提醒：
务必核对清楚新证上的内容(如产权人名，身份证号码、地址等)。
办理抵押登记
房地产抵押合同签订之日起30日内，抵押当事人应到房地产所在地的房屋管理部门办理房地产抵押登记手续，房地产抵押合同自抵押登记之日起生效。
专家提醒：
按揭付款须由房管部门归档后方能办理抵押登记，登记后房地产证备注栏有"贷款银行"名称。
银行放款
银行根据审批约定，将房款打进买方或卖方指定的银行帐号中。
专家提醒：
业主到银行打簿确认放款金额。买家可取回合同及借据。如无特殊约定，
此时可视为房款已支付结清。如无特殊约定，此时可进行物业交接。如何办理
二手房按揭
如何办理二手房按揭
买卖双方签订《预订协议》，支付订金；买卖双方填写《购房抵押贷款业
务流转审核书》以及银行要求填写的相关表单，准备相关材料；银行收取材料，并对借款人进行资信审核；评估事务所评估；银行确定可贷款年限，计算可贷
款额度及月还款额；计算各类相关费用；手续费、保险费、抵押登记费、评估费、交易税费等，客户确认贷款；出售方签订《代销合同》，中介公司收取两证；购买方签订《确认书》，付清剩余房款以及相关费用；签订《银行个人二
手房抵押(保证)贷款合同》及其他相关协议或合同(《买卖合同》、《权证代办
合同》等)。办理权属变更手续、抵押登记手续；交易中心出具《收件单》，客户签署《借据》；银行获取《他项权证》，银行放款。
按揭需哪些材料?
夫妻双方(若有共同还贷人，还需提供参与还贷人)的身份证、户口证原件
及两份复印件；借款人的婚姻状况证明原件和两份复印件(已婚者提供结婚证)；未婚者提供未婚证明；离婚者需持离婚证及未再婚证明；借款人所在单位出具
的借款人收入证明(若有共同还贷人，还需提供参与还贷人的收入证明)；贷款
额以外部分房款付迄证明；购房合同原件及两份复印件；银行或有关部门(交易所、监理所等)要求借款人提供的其他文件或材料。二手房按揭收费标准
手续费(由中介公司收取)：
目前在从事二手房按揭的公司仅有两家，即德威和金丰易居，它们在手续
费上收取有预定差异。德威置换是按交易额的1%进行收取。金丰易居则是按贷
款期限不同和贷款额不同手续费不同，绝对额度从800-2000元不同。抵押登记费(由交易中心收取)：贷款额度×0.14%。保险费(由保险公司收取)：房屋成交价×0.05%贷款年限。评估费(由评估事务所收取)：按件计收，每件300元。抵押合同印花税(由交易中心收取)：房屋成交价×0.005%。二手房按揭贷款，就
是具备借款资格的购房人用其购买的二手房作为抵押物，向银行申请信贷资金
用于弥补手中购房款不足部分的一种贷款形式。借款人按照与银行之间的契约
关系，分批次向银行还本付息。
什么贷款人需要与担保公司合作?
首先，银行需要由担保公司承担一部分的前期审核与风险控制职能，以协
助银行分担风险；
其次，在二手房交易中，从办理权属转移登记(即"过户")到办理完抵押登
记期间，一旦出现贷款人不能办理抵押的情况出现，则银行会因为不能实现抵
押权而遭受巨大的风险，所以按照银监会的要求，办理按揭贷款需要有担保机
构承担现金担保职能。而那些规模较小、资质不佳的担保公司，由于资金实力
有限不能向银行缴纳几百万的担保金，所以其担保能力是有限的，建议消费者
在办理按揭贷款时，与那些具有深厚背景和资金实力的担保企业合作，一方面可以由担保公司进行审核以屏蔽交易中隐藏的风险，另一方面也可以大大缩短办理周期。
为什么与正信投资担保有限公司合作
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需提供材料
夫妻双方身份证、户口本、结婚证、房产证
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