篇一：城投公司的主要业务
工作职责和综合管理制度
(试
行)房县城市基础设施建设投资有限公司一、主要职能
(一)融资、投资职能。依托政府信用、土地资源和其他优良资产，开展与国内外金融机构的合作；负责县政府指定项目投资，行使出资人权利；负责偿还县政府指定投资项目的贷款本息。
(二)项目管理职能。协同县财政、建设部门编制县政府交办项目的年度资金使用计划；管理县政府安排的项目资本金和项目建设资金；参与县政府指定投资项目概算、预算、变更、验收、决算管理。
(三)土地储备经营职能。根据县政府授权，负责城区经营性土地的收购、储备和经营；会同县国土、规划部门制定年度经营性土地经营计划，制订具体出让方案，报县政府审批后组织实施；协助县国土部门和时归集土地出让收入；根据县政府授权，经营城市无形资产和其他优良资产。
二、内设机构职责
(一)综合科（城投公司办公室）
1、草拟工作计划、报告和总结；收集、处理、反馈工作信息；审核公文，负责文字材料的打（复）印、校对、装订。
2、协调内外工作关系，处理内部事务，服务中心工作，接待来访人员、单位来客。
3、负责档案、保密工作和公司财产、车辆、环境管理；负责公司印鉴、证件的管理使用。
4、督办事项。包括办理上级督办事项、公司办公会议决定和领导交办的事项。
5、负责文件、信件、报刊的收发；处理来文、来函，提出初审意见。
6、负责单位党务、人事工作，组织政治、业务学习和员工的教育培训工作，协抓工、青、妇、计划生育、综合治理工作。
7、抓好单位考勤、职工年度考核和日常考核工作，拟定奖惩办法和奖金、补贴分配方案。
8、负责公司固定资产的购置、登记、保管和办公用品的采购、发放和统一管理。
9、负责车辆管理和后勤保障工作。
10、完成单位领导交办的其他工作。
(二)项目管理科
1、严格按照国家基本建设程序和工程建设的相关标准开展项目建设和管理工作。
2、编制公司的年度和中长期投资发展计划，编制项目投资、融资计划和工程建设计划，和时掌握工程建设动态。
3、负责投资项目立项、可行性研究、项目评估、项目报批工作。
4、负责公司建设项目的招投标工作。
5、负责公司投资项目预决算管理，配合相关单位审查投资项目建设签订的各类合同协议书。
6、配合相关部门办理资金投放回收业务，注意研究政策，完善风险防范措施，做到投资准确、管理严格、回收和时。
7、对工程项目实行三控，控制工程成本、工程质量、工程进度。
8、做好与建设部门、设计部门、监理部门的协调工作，负责工程中变更的初审以和工程预决算，对公司建设项目的工程质量、施工安全、竣工验收等环节进行管理、监督、协调。
9、负责与相关金融机构进行联系，做如分类信贷工作；协助做好还贷基金专户相关工作，保证公司按合同和时还贷。
10、组织公司建设项目验收工作，协助有关部门开展项目审计工作，负责公司项目投资建设资料和原始凭证的收集、归案。
11、配合参与合并、转让、收购、置换等方面的资本经营业务的运作。
12、负责掌握项目投资建设的运作情况，对项目实施单位在工程建设过程中各类重要情况和工作动态做到和时掌握，和时汇报并提出工作建议。
13、参与公司投资项目和建设项目审计工作。
14、完成领导交办的其他工作。
(三)计财科
1、负责编制财务预算和资金使用计划方案。
2、按会计制度、财务制度进行会计核算。
3、开展财务分析，提出季度、年度财务分析报告。
4、严格执行项目资金管理办法，申报、审核、拨付项目建设资金。
5、负责对投资项目资金使用跟踪监管和实施财务收支审计工作。
6、负责审核公司各类财务开支，加强项目成本、费用控制。
7、负责委托、组织项目决算审计工作。
8、负责编制还贷计划和办理还贷手续。
9、提出公司收益分配预案和执行收益分配方案。
10、办理项目财政报批手续和已竣工项目资产移交财务手续。
11、建立健全财务档案，做好财务信息保密工作。
12、加强对公司财务印鉴、各类票据、有价证券、现金财务账册管理工作，维护公司资产安全。
(四)土地收储科
1、负责城区经营性土地收购储备、整理开发、出让经营。
2、负责政府授权的国有资产经营管理和城市空间广告位、城市停车场、城市街道、广场、桥梁冠名权、出租车标牌权、公汽线路经营权的开发经营。
3、负责制定年度城区经营性土地出让经营计划；和时掌握土地存量、价格动态，掌握土地利用现状、规划情况，提出具体经营运作方案并组织实施。
4、组织开展收储土地整理开发项目的拆迁安置工作。
5、负责与规划部门衔接做好城区经营性土地控制性规划编制工作。
6、做好公司土地资产安全监管。
7、参与公司投资项目征迁方案的制订，控制征迁安置成本。
8、完成单位领导交办的其他工作。
三、综合管理制度
(一)廉政建设制度
1、严格执行上级廉政建设有关规定，做到遵纪守法、廉洁自律、秉公办事。
2、严格执行财经纪律和会计制度。
3、禁止利用职权和工作之便接受礼金和贵重礼品，严禁权钱、权权交易。
4、严禁向联系单位和个人索取财物和报销费用，禁止公司员工在外兼职谋利。
5、严禁借工作之便弄虚作假，为自己、为他人和其他单位谋取不正当利益。
6、提倡节俭办事，反对铺张浪费。
7、树立移风易俗新风尚，婚、丧、嫁、娶不大操大办。
(二)公司考勤制度
1、请销假制度：领导班子成员请假由董事长或常务副董事长、总经理审批，科室负责人请假由公司分管领导审批，工作人员请假三天以内的由科室负责人审批，请假三天以上的，应写请假条，由总经理审批。请假期满由请假人向批准人销假。请假条在销假后存综合科。如遇重大急事，一时不能履行假条审批手续，可用电话告知综合科，事后补办手续，逾期不归的按旷工处理。
2、考勤制度：领导班子成员和各科室负责人由综合科负责考勤，各科室工作人员由各科室负责人负责考勤；考勤情况每月底由综合科汇总、通报。迟到、早退累计三次计一天旷工，不履行请假手续视同旷工，旷工1天视同缺勤三天，全年累计旷工三天者，不得享受年终奖金；旷工天数七天以上者按有关规定处理。国家法定休息
日和中午、晚上加班由各科室负责人分月统计，交综合科汇总审核，由计财科计发加班补贴。
(三)公文办理制度
1、公司领导和各科室接到文件后应和时阅签，一般应在两天内退还综合科，重要文件传签完毕不得超过24小时。
2、上级来文和外单位来文原则上从高职位向低职位传签；本公司内部行文和对外单位行文原则上从低职位向高职位传签。
3、以公司名义对外正式行文需由董事长、常务副董事长或总经理签批。
4、各科室凡以公司名义参加有关会议，要和时将会议主要精神向公司领导汇报；同时，将会议文件、材料等交综合科登记，以便传阅和归档。
5、凡以公司名义印发的文件由承办科室起草，综合科核稿，分管领导签出明确意见，由公司主要领导签发后，综合科负责编号打印、盖章、存档、送发。
(四)会议制度
1、公司董事会议：由董事长主持，依据公司章程，研究公司发展等重要工作。
2、公司党组织会议：由党的书记主持召开，贯彻落实上级党委决定，研究公司党务工作、干部任免和公司重要工作。
3、公司办公会议：领导班子成员参加，综合科和相关部门的负责同志列席，综合科作会议记录。
4、公司专题会议：由总经理或副总经理主持召开，专题研究落
实董事长和公司办公会议决定。有关科室负责人参加，研究事项由主管科室作会议记录并归档。
5、工作例会：由总经理或副总经理根据需要主持召开，主要检查工作进度和研究需要采取的完善措施、办法。会议事项由主管科室作会议记录并归档。
(五)综合治理工作制度
1、遵守国家法律，按照社会主义道德准则办事。
2、落实上级和辖区主管部门关于综合治理的各项规定。
3、各科室负责人是科室综合治理的第一责任人。
4、做好防火、防盗、安全、卫生工作。
5、和时妥当疏导化解矛盾。
6、禁止参与黄、赌、毒，传销、法轮功和封建迷信活动。
7、自觉执行计划生育政策。
(六)档案管理制度
1、档案范围是指本公司所产生的公文、函件、数据以和各科室所产生的主要材料；上级部门来文来函；有业务协作关系的部门、单位来文来函等。
2、公司产生的公文、函件、数据等公司经领导签批后于发出前在综合科登记并预留签批原稿和文件备份；上级部门、外单位来文来函由综合科统一登记后送领导阅示，定期清理收回。属批转部门办理事项的文件、函件，部门或经办人需在登记册中签收，事项办理完毕应和时归还，归还时负责管理档案的人员也应签字收回，以明确责任界限。
3、档案管理人员按要求做好各种文件资料的收、发、传、借、退工作，保证档案的完整性和安全性。
4、档案室应分类进行归档，以便查阅；移交档案实行签收。
5、利用现代管理手段，不断提高档案管理水平，编制完整的索检目录，健全查、借阅和销毁手续。
6、档案资料借阅、复制，须经公司分管领导批准，并办理登记手续。严禁在档案上涂画、拆封和抽换。
(七)合同(协议)管理制度
1、合同(含协议，下同)签订必须依法、合规。
2、合同洽谈由领导班子成员或委托相关业务科室人员参加；合同文本由相关科室依据相关政策、规范和洽谈要点起草。
3、合同签署前，合同洽谈人、起草人、科室负责人、合同内容涉和的分管领导、总经理、董事会领导在合同文本签批处理笺上依次签署明确意见。
4、公司重要合同由公司办公会议研究，公司法律顾问、技术顾问参与并提出意见。项目投资、项目建设类合同按县政府有关项目管理的规定履行报批和评审程序。
5、合同签署由公司法人代表或其授权委托人签字。
6、由本公司先盖章的合同，应由专人负责送达对应方并将签署手续完备的合同正本送档案室存档。
7、补充合同和合同附件视同主合同管理、存档。
8、合同用印必须规范、清晰，多页合同需用骑缝印。
9、合同盖章后由办公室专人负责编号、归档，存档合同文本原
则上不得借出，特殊情况借阅合同正本需履行借用手续，必须由公司分管领导书面审批同意。
10、各科室根据工作需要，可保存合同副本或复印件。
(八)印章管理制度
1、指定专人管理使用印章。
2、公司印章使用由公司主要领导签字批准，特殊情况经口头批准用印的，三日内办理补签手续。
3、印章管理人员做好用印登记，用印件留存。
4、印章管理人员不得将印章交由他人代管或使用，外出携带公章应2人以上监督封印。
5、印章使用要准确，公司印章不得相互替代，严禁开具盖有财务专用章的空白票证。
(九)公物管理制度
1、公用物资由综合科负责登记管理。
2、各科室使用的公物，确定专人管理，不得丢失或损坏。
3、确保微机安全、规范操作，禁止无关人员使用，禁止在微机上从事工作之外的活动，注意节约微机耗材。
4、各科室借用公物要手续清楚，和时归还。
(十)车辆管理制度
1、车辆由综合科统一管理，统一调度，驾驶员要服从调度，确保安全，保证和时地搞好服务。
2、驾驶员要自觉遵守交通管理法规，加强车辆的管理和保养，做到定点停放，保持车况良好、车容整洁。在出车前对车辆进行认
真细致地检查，发现问题急时报告。
3、严禁酒后开车，更不允许开“英雄车”，驾驶员不得私自出车或调换车辆行驶，未经批准不准将车辆交给他人驾驶，不准参加婚庆、葬礼等活动。如有上述情况的，扣除当月出车补贴，发生费用自理，造成事故由驾驶员本人承担一切费用和责任。
4、需购置车辆配件和维修，由驾驶员提出申请，经综合科审查同意后，报公司分主管领导批准，方可到指定地点购置和维修。
5、车辆外出途中发生故障，要电话上报情况，核实后维修。回公司持维车单位、用车单位（或本人）出具签字证明，履行审批后方可报销。
6、车辆燃油实行专人管理，凡需加油必须经综合科负责人审批，实行油量、行车里程与工作量综合考核。
7、各种规费、保险费由驾驶员提前向综合科申请，经公司分管领导同意后和时办理。
8、过路费、过桥费、停车费根据派车情况，即出车地点、行车路线、出车时间等，由驾驶员具实申报，回公司后分项粘贴连用车记录单、派车单一并报综合科审核，按程序报销。
（十一）卫生管理制度
1、全体工作人员都负有公司内部环境卫生的责任，都承担搞好内部环境卫生义务。
2、实行卫生责任区域清洁包干，各科室和门前专道的清洁卫生一律由本科室人员负责清扫，总经理、副总理办公室卫生由综合科负责。
3、各办公室内应经常保持干净整洁、窗台干净明亮，墙壁无蜘蛛网。
（十二）费用管理制度
（一）差旅费管理
1、公司人员出差实行派遣制。即根据公司工作需要，由各科室提出出差任务、人数、地点、时间等，经分管副总经理审批报总经理同意后方可出差；副总经理出差报总经理审批。
2、公司人员出差原则上不得乘坐飞机、软卧车，不得无故绕道。特殊情况须申明正当理由，由分管副总经理报请总经理审批同意方可，否则费用自负。
3、出差人员回公司后十天内必须提供真实、合法、有效的交通、住宿等单据（须附出审批单一份），按费用审批程序核销相关费用，结清原欠借款。
4、经公司批准出差，参加各种会议和短期学习培训的，由公司按标准审核报销往返交通费、住宿费、培训费、会务费等，不再核补生活补助等。
5、小车司机出车实行每月200元定额补助。
6、住宿费实行“定额报销、超支自理、节约归已”办法核销。
（二）通讯费管理
1、通讯费指固定电话费、移动电话费、网络费、传真费、邮寄费等。
2、公司办公用通讯费由综合科统一审核后按程序核销。
3、有关人员通讯费实行“定额报销、超支不补、节约留用”的办法。具本标准另行确定。
4、外出期间的传真费、邮寄费视具体情况从严控制，据实核销；其他通讯费不另核销。
（三）招待费管理
1、公司来客和会务接待一律实行先审批后接待制度，由综合科本着合理、节约的原则按程序统筹安排。其标准一般按就每人不突破30元掌握（不含烟、酒水）。
2、具体程序为：科室填写接待申请单，注明事由、人数、标准或会议规模和要求等，报经分管副经理审批后，由综合科统一安排，提供相关服务。严禁先斩后奏，否则费用自理。特殊情况可先电话沟通，次日补办手续。
3、签单人员按照授权，先审核结算单（菜单）无误后，再签明接待事由或用途（如某工程建设项目或土地收储项目等），以便会计核算和管理。
4、综合科应认真做好登记、汇总，建立备查账。
5、计财科在结算招待费时，要认真审查接待审批手续是否完备，审核接待标准是否突破。凡无接待审批单的或超标准的部分一律不予结算，由签单人自理。
（四）办公费管理
1、对于办公所需的笔、墨、纸张、计算器、笔记本、公文包等物品，由综合科根据工作需要造计划，报经批准后购买和发放。
2、所有办公用品在使用时不得浪费，履行节约。
房县城市基础设施建设投资有限公司
投资项目管理办法(试行)
第一章
公司投资项目的管理
第一条
结合国家产业政策和公司自身发展需要，科学选择投资项目。选择投资项目按县政府有关规定，由公司办公会研究，报董事会按公司章程决策。任何个人不得单独决策投资项目或者擅自改变集体决策意见。
第二条
项目管理科负责协调落实项目实施单位开展项目立项、可行性研究、项目评估、报批等前期工作；负责融资、投资方案的制订和实施，参与项目设计、概算和各类招投标工作；参与工程现场管理，和时向财务部反馈工程现场实际情况。
第三条
土地收储科参与投资项目的征迁安置方案的制订或审查。
第四条
计财科负责委托中介机构进行项目前期、工程实施和工程决算全过程审计，按规定支付和监控项目建设资金。
第五条
综合科负责收集项目实施单位报送的文书、合同，并负责分办和督办协调。
第二章
公司自建项目的实施
第六条
公司成立重点项目领导小组，加强对公司自建项目的管理和协调。公司组建项目工作专班，各科依据工作职责推进项目实施。
第七条
工程项目设计、可研编制、招标代理、施工、监理、审计中介服务单位依法依规招标确定。招标方案根据职责分工，由相关科室提出，报领导小组集体研究决定，审计和其他外部监督依照
有关规定执行。
第八条
项目中介服务、设计、施工、监理必须先签订合同后组织实施，因工程抢险或其他紧急情况确需先行实施的，由领导小组研究审批，事后由公司分管领导牵头一月内补签合同，并在合同签批单上注明。
第九条
合同起草、洽谈由责任科室按合同管理制度办理。合同会签程序见“附1：工程合同会签流程图”。
第十条
项目选择由项目管理科拟定方案，报项目领导小组研究确定，重大项目报公司董事会研究确定。
第十一条
项目立项、可研编制、可研评审、项目报批由项目管理科负责。
第十二条
征迁安置工作由土地收储科拟定方案报项目领导小组审定后组织实施。
第十三条
工程设计、预算由项目管理科负责委托并组织评审，经评审后的设计方案报领导小组研究审定。
第十四条
开工许可等施工阶段相关手续由项目管理科负责办理。
第十五条
供电、供水、排水、运输等协调工作由项目管理科负责。
第十六条
工程变更见“附2：工程变更审批流程图”。
第十七条
工程现场管理人员做好施工管理日志，真实记录工程动态情况。
第十八条
工程设计、施工、监理单位给公司的函件，由现场管
理人员签收提出初步意见，报科室负责人签出意见，报分管领导签批。重要函件报总经理签批。函件回复由项目管理科草拟，经分管领导和总经理审批后回复。现场签字和领导签批意见由项目管理科备份。
第十九条
工程款支付见“附3：工程款支付审批流程图”。
第二十条
工程项目竣工验收由项目管理科负责组织，竣工验收报告由项目管理科草拟，经分管领导审核后报领导小组研究审批。
第二十一条
工程决算审计见“附4：工程决算流程图”。
第三章
投资总额50万元以下工程项目施工发包管理
第二十二条
对预算总投资50万元以下的工程项目，由公司依法按规定发包。
第二十三条
成立工程项目发包工作小组，工作小组由总经理任组长，公司分管领导、项目管理科和相关科室人员参加。
第二十四条
项目管理科拟定工程建设方案，委托工程建设施工图设计文件和工程预算，确定施工组织方案，并根据项目的实际需要编制发包文件。
第二十五条
采取发包的工程项目，应当向三个以上具备承担项目施工或监理能力、具有相应资质、资信良好的特定法人或者其他组织发出发包邀请。
第二十六条
被邀请参与承包工程施工的企业按发包文件的要求向发包工作小组提交工程施工方案，提交综合报价。
第二十七条
发包工作小组按照公开、公平、公正、择优的原则，进行综合评议，在满足发包条件基础上，原则上最低报价者被确定
为承包人。发包评议和谈判记录要真实明晰并和时归档。
第二十八条
发包人与承包人依据发包文件和评议谈判记录签订合同。
第二十九条
工程变更一般不得超过工程造价的5%，特殊情况超过5%的变更，由公司报县政府审批。
第四章
项目资金管理
第三十条
计财科是项目资金的管理部门，按照公司投资计划和预算指标监督和控制资金使用。
第三十一条
按照项目计划和支出预算，合理安排项目资金的使用，不得擅自变更建设地点、规模、标准和内容，扩大支出范围，不得用于与项目无关的支出。
第三十二条
项目管理科负责项目资本金和银行贷款的落实。计财科根据基本建设有关规定，每个基本建设项目都必须单独建帐、单独核算；同一个建设项目，不论其建设资金来源性质，原则上必须在同一帐户核算和管理。
第三十三条
严格管理投资项目资金：
(一)按工程项目建立专帐，不准截留、不得挤占挪用。
(二)按规定的范围支出，不得突破投资概算。
(三)按资金流转渠道设立专帐，实行一支笔审批。
(四)实行项目资金决算制度，加强资金审计。
第三十四条
投资项目实施单位在“统一资金管理、统一核算办法、统一支付手续、统一补偿标准’’的原则下，做好资金管理与项目核算工作。
第三十五条
计财科应对工程合同约定的价款支付方式、有关部门提交的价款支付申请和凭证、审批人的批准意见等进行审查和复核，复核无误后，方可办理价款支付手续。因工程变更等原因造成价款支付方式和金额发生变动时，项目管理科应提供完整的书面文件和其他相关资料。如发现拟支付的价款与合同约定的价款支付方式和金额不符，或与工程实际完工情况不符等异常情况，会计人员应当和时向主管领导报告。
第三十六条
拆迁补偿费的支付，除完善各类合同、审批手续外，必须由被补偿人个人签字，并加盖被补偿人手印，其他人不得代签。拆迁补偿费由拆迁人直接使用存折支付。
第三十七条
工程款的支付必须依据施工合同和工程进度如实申请，不得虚报。
第三十八条
项目管理费按照公司“费用报销管理办法”的规定办理。
第五章
项目核算管理
第三十九条
项目实行全成本核算。项目资金的开支范围包括前期工作费、土地征用和拆迁补偿费、工程施工费、税费支出、待摊投资等。
第四十条
前期工作费。前期工作费是指投资项目在工程施工前所发生的各项支出，包括项目立项审查和报批、可行性研究费、规划设计费、预算编制费，勘察测绘费、施工设计费、土地清查、土地测绘、项目招标等。
第四十一条
土地征用和拆迁补偿费。土地征用和拆迁补偿费是
指按照城市建设总体规划进行土地征用所发生的费用。包括土地补偿费、拆迁补偿费等。
第四十二条
工程施工费。工程施工费是指实施工程建设发生的支出，包括直接人工、直接材料和施工机械费等。
第四十三条
税费支出。税费支出是指公司经营过程中发生的各种税费支出。
第四十四条
项目管理费。项目管理费是指公司为项目的组织和管理所发生的各项管理性支出。包括管理人员的工资、补助工资、其他工资、职工福利费、办公费、业务招待费、差旅费、设备购置费、监理费、利息支出、竣工验收费和其他费用等。
第六章
项目监督与检查
第四十五条
公司对工程项目进行定期或不定期地检查。工程项目内部控制监督检查的内容主要包括：
(一)工程项目业务相关岗位和人员的设置情况。重点检查是否存在不相容职务混岗的现象。
(二)工程项目业务授权批准执行情况。重点检查重要业务的授权批准手续是否健全，是否存在越权审批行为。
(三)工程项目决策责任制的建立和执行情况。重点检查责任制度是否健全，奖惩措施是否落实到位。
(四)概预算控制的执行情况。重点检查概预算编制的依据是否真实，是否按规定对概预算进行审核。
(五)各类款项支付执行情况。重点检查工程款、材料设备款和其他费用的支付是否符合相关法规、制度和合同的要求。
(六)竣工决算执行情况。重点检查是否按规定办理竣工决算、实施决算审计。
第四十六条
对监督检查过程中发现的工程项目内部控制中的问题和薄弱环节，采取措施，和时加以纠正和完善。
附1：
工程合同会签流程图
修改
修改
注：公司其他合同参照此流程执行
附2：
同意
修改
同意
同意
修改
修改
工程变更审批流程图
附3：
工程款支付审批流程图
注不同意
：1、《勤重大变更同意
非
重大
变更
同意
不同意
务员支付审批表》由不同意
同意
项目管理重大变更同意
科负责全程送签；
、项目前期、征迁安置费用支付参照此流程执行。
附4：
工程决算流程图
注：计财科负责全程送签
房县城市基础设施建设投资有限公司
资金管理制度(试行)
为了加强公司资金管修改
修改
修改
修改
理，提高资金使用效率，保证资金安全，根据《现金管理办法》、《财务管理制度》特制定本制度。
第一章
现金管理
第一条
公司现金的使用范围应符合国家《现金管理办法》的规定，严格控制现金结算，超出结算起点的付款应通过银行结算；特殊情况下需要现金结算的，必须取得对方的收款收据。公司不得为任何单位和个人套取现金。
公司应在下列范围内支付现金：
(一)支付给职工的工资、津贴、奖金和劳保福利等开支；
(二)个人劳务报酬；
(三)报销(或借支)的差旅费、业务费、修理费等；
(四)结算起点以下的零星支出。
第二条
库存现金的限额以3—5天的日常用量为准，凡超过库存现金限额的部分必须和时送存银行。现金的存入和取出应派车辆接送，切实做好安全保卫措施。
第三条
现金的管理必须严格执行钱、账分管的原则。出纳与会计人员必须分清责任，实行相互制约，加强现金管理。
第四条
财务人员从银行提取现金，应当填写《现金领用单》，并写明用途和金额，由计财科负责人审核签字。
第五条
一切现金收入都应开具收款收据；出纳人员办理收款手续后，应加盖“现金收讫”章。
第六条
一切现金支出都要有原始凭证，经主管领导审核签字后，出纳人员才能据实付款，付款后，应加盖“现金付讫”章。出
纳人员不得受理未按规定审批的付款业务，不得受理不完整、不真实、不合法的原始凭证。
第七条
出纳人员应当建立健全现金日记账，逐笔记载现金收付，并结出库存余额。账目应当日清月结，每日结算，账款相符。如出现长短款，应向财务负责人汇报，查明原因后和时处理。
第八条
不得用白条抵冲现金，不准因私借支现金，不准保存帐外现金，不得公款私存。
第二章
银行存款管理
第九条
银行账户必须按照国家规定开立和使用。银行账户是公司为办理结算业务、资金信贷和现金收付而在相应金融机构开设的基本帐户、一般结算帐户和专用帐户。
第十条
公司的银行账户仅供本公司收支结算使用，不得出借银行户头给外单位或个人使用，不得为外单位或个人代收代支、转帐套现。
第十一条
严格禁止用个人名义开立银行账户。
第十二条
计财科负责人应不定期对银行账户管理情况进行检查或抽查，对不再使用的帐户应和时办理销户手续。
第十三条
银行票据由出纳员专门负责，妥善保管，严防丢失、被盗。
第十四条
出纳员对收到的支票或银行汇票等票据应严格审查，以免收进假票或无效票。
第十五条
公司除现金开支范围外的所有业务类、非业务类对外付款支出，应采用支票、汇票等银行结算方式。
第十六条
公司的业务或日常费用付款，需预先领用支票的，须填写支票领用单，由相关领导审批后，交由出纳办理，支票申请单中至少要列明用途、金额和收款单位，如无法明确金额的，经财务负责人审核，填写限额；暂无法明确收款单位的，交经办人在使用支票时填写。支票应分别加盖财务章和法人名章。经办人领用支票后，须在支票登记簿上签字确认。
第十七条
空白支票由出纳统一保管，空白支票的保管视同现金。因故作废的支票，出纳须加盖作废印章，并登记保管，于年末列销毁清单，报财务负责人批准后予以销毁，销毁清单应存档备查。
第十八条
如结算方式为汇票结算时，经办人将付款申请经相关领导签字后，交由出纳办理，填写银行汇票申请书，填明收款人名称、支付金额、申请人和申请日期等事项，并签章。出纳将汇票交经办人后，经办人在汇票登记簿上签字确认。经办人员采用汇票付款后，应和时将发票传递至计财科进行报销。
第十九条
出纳员应逐日逐笔登记银行日记账，并每日结出余额。出纳应每月根据银行对帐单仔细核对和清理银行日记帐，查明未达帐项和其原因，编制《银行存款余额调节表》和其说明。《银行存款余额调节表》和其说明应每年装订成册归档。
第三章
备用金管理
第二十条
公司建立备用金审批制度。备用金主要用于各科室的经常性的、小金额的日常费用开支和其他零星开支。财务部门可根
据业务情况，确定借支备用金的合理限额，严格控制职员借取大额备用金。
第二十一条
借支备用金需由经手人填写“借款单”，注明备用金金额、预计还款时间等，各科室的负责人审签后，由财务负责人和总经理审批。
第二十二条
各科室备用金支出后，将有关票据按照报销程序交计财科报销，补足备用金。
第二十三条
至备用金使用期满，各科室应将备用金足额交回计财科，并由计财科重新核定备用金限额。
第二十四条
职工出差和其他零星支出，可申请借款。借款申请的程序为：
1、经办人填写《借款单》，注明借款人、借款部门、借款用途、借款金额、预计还款日期。
2、《借款单》须经科室负责人、财务负责人审核后，交总经理审批。
3、出纳根据审批后的《借款单》付款。
第二十五条
借支的款项应在业务完成后一周内报销或清还，对未按规定和时清还者，计财科应从借款人工资中予以扣还；并不得批准其再次借款。超过三个月仍未清还且欠款超过1000元者，提交公司或有关部门处理，并视同占用本单位资金，按银行一年期贷款利率计收利息。
第二十六条
职员调离时，原所在科室应督促还清各种借款，欠款未清者，有关科室不得办理调离手续。
第二十七条
计财科应逐月清理，并将借款结欠情况通报各有关科室和本人。
第四章
费用报销管理
第二十八条
费用报销的程序为：
1、经办人填写《费用报销单》，并附原始凭据，由经办人所在科室负责人审核；
2、财务负责人根据科室负责人审核的《费用报销单》复核；
3、分管副总经理审批；
4、总经理审批。超过20000元的款项，还需由董事长审批。
5、出纳人员根据经审批的《费用报销单》付款或冲销借款，或注销支票。
第二十九条
经办人、业务审核、批准、财务审核原则上不能有同一人重复的情况。不准自审、自批自己开支的费用，一律呈报总经理或董事长审批。
第三十条
付款批准人为分管财务领导，所有开支一律须经分管财务领导或其指定的财务人员审批后方能付款。
第三十一条
所有申请报销的支出必须附有正确有效的票据，支出证明依据必须是正本，并加盖对方公章，复印件将不受理。发票、收据或其他证明文件必须附在报销凭证。
第三十二条
报销申请人应将所有发票整理分类。定额小尺寸发票(如车票、餐饮发票)应分类粘贴在一张或多张票据粘贴单上，并在粘贴单上注明该类发票的张数和金额。购物发票应附手续完整的附件，并由验收人在发票上签字证明；车票、机票上应注明起站地
点、时间；所有接待、应酬费用原则上每次结账，不可以月结形式付款；发票应注明时间、地点和事由。
第三十三条
计财科核对金额是否准确、是否符合公司规定的开支标准、各类审批手续是否适当、单据粘贴是否规范等等。如果有疑问，或发现不应报销的项目，应和时向申请人落实和说明。未经计财科审核的报销单据，不得送总经理审批。
房县城市基础设施建设投资有限公司
会计档案管理制度(试行)
第一条
会计档案是指会计凭证，会计账簿和财务报告等会计核算专业材料。具体包括：
(一)会计凭证类：原始凭证，记账凭证、汇总凭证，其他会计凭证。
(二)会计账簿类：总账，明细账，日记账，固定资产卡片，辅助账簿，其他会计账薄。
(三)财务报告类：月度、季度、年度财务报告，包括会计报表、附表、附注和文字说明，其他财务报告。
(四)其他类：银行存款余额调节表，银行对账单，其他应当保存的会计核算专业资料，会计档案移交清册，会计档案保管清册，会计档案销毁清册。
第二条
计财科为会计档案主管部门。计财科对每年形成的会计档案，按照归档的要求，负责整理立卷或装订成册。
第三条
会计档案应妥善保管、存放有序、查找方便，严格执行安全和保密制度，严防毁损、散失和泄密。
第四条
公司内查阅会计档案要按规定办理手续。外单位需要查阅的，须经公司领导批准，且派专人陪同阅看，原件不得借出。
第五条
各种会计档案的保管期限，可分为永久、定期二类。保管期限从会计年度终了后的第一天起算。
第六条
保管期满的会计档案，按照以下程序销毁：
(一)由计财科提出销毁意见，编制会计档案销毁清册，列明销毁会计档案的名称、卷号、册数、起止年度和档案编号、应保管期限、已保管期限、销毁时间等内容。
(二)董事长在会计档案销毁清册上签署意见。
(三)销毁会计档案时，应当由综合科和计财科共同派员监销。
(四)监销人在销毁会计档案前，应当按照会计档案销毁清册所列内容清点核对所要销毁的会计档案。销毁后，应当在会计档案销毁清册上签名盖章，并将监销情况报告董事长。
第七条
保管期满但未结清的债权债务原始凭证和涉和其他未了事项的原始凭证，不得销毁，应当单独抽出立卷，保管到末了事项完结时为止。单独抽出立卷的会计档案，应当在会计档案销毁清册和会计档案保管清册中列明。
正在项目建设期间的建设单位，其保管期满的会计档案不得销毁。
第八条
单位之间交接会计档案的，交接双方应当办理会计档案交接手续。交接会计档案时，交接双方应当按照会计档案移交清册所列内容逐项交接，并由交接双方的单位负责人负责监交。交接完毕后、交接双方经办人和监交人应当在会计档案移交清册上签名或者盖章。
第九条
会计人员不得在未经公司主管领导同意的情况下将其掌握的经营意向、决策资料，公司有关规章制度，证件和会计载体等出借、出租或复印、拷贝给任何人使用。
第十条
财务人员不得在未经分管领导批准的情况下出借或复
印会计会计凭证、账薄、报表和报告。
篇二：城投公司的主要业务
.一、城投公司普遍经营范围
国有资产经营管理；土地储备收购、开发经营；城乡基础设施、公共事业、基础产业的投资建设、运营；房地产开发经营与旧城改造；物业管理；政府公共设施（含城乡供热、燃气、给排水、城乡广告、城乡出租车、公汽线路运输、公共设施冠名等）的特许经营；市域内产业、企业及项目的融资、投资、委贷、咨询评估服务；物流服务；水环境治理；绿化建设；建筑材料、装饰材料销售等。
二、组织架构
1、案例
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综合多个城投公司组织架构案例，一般城投公司设有一室六部：
办公室
负责日常行政事务的综合协调与管理工作，包括文件起草、会议组织、文电处理，党务群团、人事劳动、纪检信访等工作；此外和上级有关部门接口的计划生育、综合治理、党风廉政、文明创建等工作；负责公司档案管理，固定资产配置、车辆管理工作、后勤保障和接待服务工作。
财务审计部
负责编制年度财务预算收支计划和财务预决算，财务档案管理，票据使用的监督管理，城市建设资金的归集、管理、使用，对资金使用情况及下属各子公司经营情况进行审计和监督，办理财务结算。
工程技术部
负责组织实施工程招投标，审查工程施工合同，办理工程预算、决算和结算，按期拨付工程款，工程项目的全程监督，进度控制、质量控制、成本控制、合同管理、安全管理和组织协调工作，工程项目的竣工验收和技术资料归档工作。
项目规划部（土地开发部）
按照市政府总体规划，协调制定公司建设项目的规划设计，建立城建项目储备库，组织编写申报材料、可研报告、环评报告，负责城建项目上报审批以及对外招商与合作，进行项目研究和实施策划，协调处理项目建设中的相关矛盾和问题，确保项目按计划建成并发挥效益，做好项目技术资料收集和归档工作。精品word文档
.土地收购储备部
负责制定土地收购储备方案，并组织实施，确保土地储备进度和质量，按照年度偿债计划，及时合理编制中长期和年度土地供应处置计划，做好土地处置前的拆迁、安置、整理等前期工作，及时上报土地出让绩效情况，协调征地关系，协助代办土地征用、办证等手续。
投资融资部
收集项目融资、投资信息，制定投资项目融资方案，做好与金融机构的信贷合作，对融资项目进行策划、包装，具体办理融资手续。
资产经营部
负责公司储备土地、房产和存量资产的登记、监控、管理和经营，建立健全管理制度和管理台帐，定期对资产进行实物盘点和价值核算，做到帐帐相符，帐实相符，防止资产流失，保障资产安全完整和保值增值，研究制定城市经营相关政策和管理办法，策划和编制项目资料，城市广告、冠名权、营运线路等特许经营权的市场运作、组织实施和跟踪管理，确保经营效益。
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篇三：城投公司的主要业务
城投行业企业分析（1）
一、业务经营分析
城投企业从事的业务主要包括城市基础设施投融资业务、市政公用事业、土地一级开发、房地产开发等非经营性、准经营性和经营性业务；国家规范政府融资平台的政策出台后，城投企业的经营性业务逐渐增多。
城投企业主要负责城市基础设施投融资业务、市政公用事业、土地一级开发、房地产开发等业务。具体而言，城投企业的城市基础设施投融资业务包括：公益性项目的投融资业务，既承担公益性项目又承担非公益性项目投资和融资职能；“公益性项目”是指为社会公共利益服务、不以盈利为目的，且不能或不宜通过市场化方式运作的政府投资项目，如市政道路、轨道交通等基础设施项目，以及公共卫生、基础科研、义务教育、保障性安居工程等基本建设项目。市政公用事业主要是供水、污水处理、供气、供热、固废处理、公交等业务，该业务自身能够产生收入、现金流，但是受政府政策影响很大。土地一级开发业务是由政府或其授权委托的企业，对一定区域范围内的城市国有土地（毛地）或乡村集体土地（生地）进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到“熟地”出让标准，再对“熟地”进行有偿出让的过程。房地产开发业务包括保障房的开发、商品房的开发，其中保障房的开发业务公益性较强，商品房业务市场化程度较高。
图9-1：截至2011年末，发行债券城投企业的经营业务情况
数据来源：中债资信
目前城投企业从事的上述业务可分为：非经营性业务、准经营性业务和经营性业务。非经营性业务即无收费机制、无资金流入，这部分业务市场失效而
政府有效，只能由代表公共利益的政府财政来承担。经营性业务，此类项目有收费机制（资金流入），但这类项目又以其有无收益（利润）分为两小类，即纯经营性业务和准经营性业务。纯经营性业务，可通过市场进行有效配置，企业可以获得利润。而准经营性业务即为有收费机制和资金流入，具有潜在的利润，但因其政策及收费价格没有到位等客观因素，无法收回成本的项目，附带部分公益性，要通过政府适当贴息或政策优惠维持营运，待其价格逐步到位及条件成熟时，即可转变成纯经营性业务。
图9-2：城投企业经营业务属性分类
数据来源：中债资信
在2010年国务院19号文出台之前，大多数城投企业的业务种类模式很单一，主要为从事城市基础设施投融资的非经营性业务。在2010年国务院19号文出台之后，由于监管部门要求城投企业增强自身的收益或盈利能力，使得城投企业的经营模式逐步演化和转变。城投企业的业务范围不断扩大，由单一的城市基础设施投融资业务扩展为城市基础设施投融资为主，兼有供水、供气、供热、城市公交、房地产开发等准经营性和经营性业务，且公益性项目的融资职能有所弱化。
1、城市基础设施投融资业务
城市基础设施投融资等非经营性业务的公益性很强，获得政府支持力度大，但是存在资金随意划转、不规范的政府担保行为，加大其经营风险城投企业从事的基础设施的投融资业务属于非经营性业务，是城投企业代政府进行投资和融资，行使了一部分政府的投资和融资职能。目前，城投企业的基础设施的投融资模式主要有：（1）基础设施的投资模式。城投企业代表地方政府为城市基础设施进行投资，项目的投资资金主要来自政府财政拨款（项目资本金）、银行贷款、发行债券、信托资金等。项目建设方式包括项目回购、BT（委托-代建），或者政府和城投企业之间不签订合同或协议，按照项目投资额进行财政拨款。
（2）基础设施的融资模式。城投企业主要通过银行贷款、发行债券、信托产品等融资方式对项目建设资金进行融资，一般会利用地方政府的信用（比如，向银行贷款时采用的地方人大或政府出具的“兜底”性质的承诺函、应收政府款项的收益权质押等）向银行贷款或者发行债券，将融资资金直接用于自己负责的城市基础设施建设，或者将融资资金转贷给其他平台、政府部门等。
城投企业通过举债融资，为地方经济和社会发展筹集资金，在加强城市基础设施建设方面发挥了积极作用。同时由于城投企业采取相对市场化的运作模式，实现地方政府公共建设职能的市场化运作，有效拉动社会投资。但是这种经营模式也存在很多问题，主要表现在：(1)地方政府从城投企业随意划转资金、划拨资产，资金管理不规范；(2)地方政府对城投企业举债的担保行为不规范，出具的“承诺函”、“兜底协议”等文件的在法律上的担保效力难以保证等。国务院2010年19号文规定，地方政府在出资范围内对融资平台公司承担有限责任，实现融资平台公司债务风险内部化，除法律和国务院另有规定外，地方各级政府及其所属部门、机构和主要依靠财政拨款的经费补助事业单位，均不得以财政性收入、行政事业等单位的国有资产，或其他任何直接、间接形式为融资平台公司融资行为提供担保。根据审计署《关于2010年度中央预算执行和其他财政收支审计查出问题的整改结果》2012年第1号显示，2010年末地方政府为融资平台464.75亿元债务违规提供担保。城投企业基础设施投融资业务的不规范资金管理、担保行为，加大了其经营风险。
篇四：城投公司的主要业务
11月18日成都|
来源：中债资信
城投企业在很长一段时间内承担着中国地方政府基础设施投融资的职能。作为地方政府基础设施建设最重要的一环，城投企业通过委托代建、PPP、政府购买服务等模式承做了大量土地开发、保障房、城市轨道交通等城市基础设施投项目。
从城投企业主营业务类型来看，土地开发业务是城投企业开展最广泛的业务，几乎全部城投企业均有不同程度的涉猎。土地作为地方政府最为便捷可用的优质资产，常常被作为重要的政府支持向城投企业注入，成为城投企业最为优质的资产之一，此外土地出让后的收入也成为城投企业最重要的收入和还款来源。考虑到土地对于城投企业的作用至关重要，因此，我们围绕土地相关问题进行分析，详细论述了土地政策的演变历史、城投土
地业务开展时的常态模式及处理方式、以及城投企业开展土地业务时存在的乱象。
城投企业的土地开发业务具有很强的政策性，随着土地融资政策的演进，城投企业土地开发业务的运作模式也逐步规范。目前，城投企业主要通过市场化方式取得土地使用权，土地开发业务主要为通过委托代建方式开展的土地一级开发；在委托代建模式下，城投企业不承担融资职能，但存在因资金结算滞后而造成长期资金占用的问题；未来，随着土地出让收入用于农业农村比例的逐步提高，城投企业土地开发业务的资金来源受到挤压，业务经营风险将加大。
通过调研，目前城投企业的土地开发业务主要包含两类：一类是城投企业通过规范方式（市场化或政府划拨）获取土地使用权，并依据规划进行后续开发建设；一类是城投企业接受地方政府（土地储备机构）委托的方式进行土地整理等开发业务。其中，第一类业务主要关注土地使用权的取得方式是否合规，后续开发多为房地产开发等经营性业务；第二类业务是城
投企业开展最广泛的业务，即接受委托开展储备土地的征拆或一级开发阶段的平整等业务。本篇研究针对上述两类业务，重点解析城投企业取得国有土地使用权的规范方式，以及委托代建模式下城投企业土地开发业务的业务处理模式。
一、城投企业获得土地使用权的规范方式
分税制改革后中央和地方的财权、事权不匹配，导致地方政府的投融资存在较大资金缺口，为弥补这一部分资金缺口，城投企业应运而生。根据国发[2010]19号，地方政府融资平台指由地方政府及其部门和机构等通过财政拨款或注入土地、股权等资产设立，承担政府投资项目融资功能，并拥有独立法人资格的经济实体。多数城投企业是地方政府以少量财政拨款配比较大规模土地资产注入的方式成立的，因此在成立之初其账面即拥有较大规模土地资产。在发展之初城投企业和地方土地储备机构的职能划分不明确，城投企业实际承担了土地储备的职能，并以储备土地抵押等方式向银行等金融机构融资，或土地储备机构将融资
资金以各种名义转移至城投企业。2010年以来，监管机构集中出台多项政策法规，厘清城投企业和土地储备机构的关系，禁止城投企业从事土地储备工作，不断规范城投企业获取土地的方式。目前，城投企业获得国有土地使用权的两种规范方式为：一是对于经营性的商业、住宅、工业和综合用地等建设用地，城投企业必须通过市场化方式有偿取得，并及时、足额缴纳土地出让金。二是对于不以盈利为目的或非盈利性的公租房、保障房和城市基础设施用地等用地，以及国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地，城投企业可以通过政府划拨方式无偿获得土地使用权，但前提是必须经过有关部门依法批准并严格将土地用于指定用途。
（一）以市场化方式有偿获得土地使用权
土地出让是土地供应的一种方式，是指对纳入土地储备系统的土地，由土地储备机构根据客观需要和土地供应计划，向市场供应土地的行为。目前土地使用权的出让主要包括两种方式：一种是以不公开方式所进行的协议出让；另一种是以公开方式进行的招标、拍
卖或挂牌交易。其中，公开出让方式主要包括招标出让、拍卖出让和挂牌出让（简称“招拍挂”）。《土地法》及国土资源部相关的部门规章规定，对于经营性用地必须通过招标、拍卖或挂牌等方式向社会公开出让国有土地。同时，严格限制协议用地范围，确实不用采用“招拍挂”方式的才采用协议方式。以市场化方式取得土地使用权多见于城投企业的经营性项目。此种方式下，城投企业作为市场主体参与国有土地使用权的流转，即城投企业依据市、县人民政府土地行政主管部门发布的公告，参加国有土地使用权投标、竞买或协议出让，缴纳土地出让金后获得土地使用权，计入“存货”或“无形资产”科目。城投企业获取土地使用权后，依据规划开展后续经营性开发，土地出让金计入相关项目总投资。
（二）以划拨方式获得土地使用权
根据《土地管理法》第五十四条规定，建设单位使用国有土地，应当以出让等有偿使用方式取得；但是，下列建设用地，经县级以上人民政府依法批准，可以以划拨方式取得：（1）国家机关用地和军事用地；
（2）城市基础设施用地和公益事业用地；（3）国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地；（4）法律、行政法规规定的其他用地。依据《土地管理法》及《城市房地产管理法》的有关规定，划拨地主要以无偿方式取得，有偿划拨也只需支付少量的土地补偿费和安置补助费，这些费用远比土地使用权出让金少。《城市房地产管理法》第22条2款规定，以划拨方式取得土地使用权的，除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制。同时，《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第44条规定：“划拨土地使用权，除本条例第45条规定[1]的情况外，不得转让、出租、抵押。”
[1]第45条规定：“符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门的批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押。（1）土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；（2）领有国有土地使用证；（3）具有地上建筑物、其他附着物的产权证明；（4）依照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合
同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。
以划拨方式取得土地使用权的使用者通常是国家机关、军队、人民团体以及由国家财政部门拨付事业经费的单位等。将国有土地使用权无偿划拨上述单位使用，其目的是为了实现社会公益事业的需要，具有社会公益性。城投企业作为由地方政府出资成立并承担城市基础设施建设投融资职能的地方国有企业，在发展过程中亦通过划拨方式获取了较大规模的土地使用权。目前城投企业的存量的划拨土地使用权主要包括政府历史注入的划拨土地和业务发展新增的划拨用地。
历史注入的划拨土地方面，在前期地方政府向城投企业以划拨的名义注入大量的土地，划拨地原则上不能用于抵押贷款，若城投企业要将该土地用于建设或转让，必须按照规定补缴足额的土地出让金，将土地使用权类型由“划拨”更改为“出让”。新增划拨土地方面，按照《土地管理法》、《划拨用地名录》、《关
于制止地方政府违法违规融资行为的通知》等文件要求，以划拨方式获得土地的，必须经过有关部门依法批准并严格用于指定用途，划拨地主要用于道路、水利等基础设施和公租房、保障房等公益性事业。会计处理方面，城投企业获得政府注入划拨性质的土地时，通常借方计“存货”或者“投资性房地产”科目，贷方计“资本公积”科目。
需要注意的是，城投企业账面存在的划拨地，若抵押需要经过严格的审批流程，且划拨用地变现可能会出现因土地性质或流程复杂导致折价的情况，因此在评估划拨地资产质量时，要考虑划拨地的实际可变现价值，关注划拨地入账价值是否存在高估；若涉及划拨地使用权转让，则需变更土地使用权类型并补缴土地出让金后方可进行，同时需关注城投企业的现金流情况，判断土地出让金的缴纳是否会影响企业的资金周转等。
二、城投企业土地开发业务解析
土地储备的基本流程包括土地收购、土地储存和上市流转。城投企业土地开发业务主要为城投企业受各地土地储备机构委托，进行土地的前期开发整理工作，是土地储备环链中最重要的一环。因此，在解析城投企业土地开发业务之前，我们需要分析一下土地储备相关内容。
《土地储备管理办法》明确土地储备的含义为：市、县级人民政府国土资源管理部门为实现调控土地市场、促进土地资源合理利用目标，依法取得土地，进行前期开发、储存以备供应土地的行为。具体流程包括制定储备计划、确定入库储备标准、前期开发、管护与供应。
图1：土地业务的基本流程
资料来源：公开资料，中债资信整理
土地储备是土地收购、土地储存和土地出让的全过程，指土地储备机构根据城市总体规划、土地利用总
体规划和经济发展的客观需要，对收购和收回的土地进行初步开发，将“生地”变为“熟地”后，将其纳入土地储备库，以备供地之需的行为。目的在于调控城市建设用地的需求，建立“一个渠道进水，一个池子蓄水，一个水龙头放水”的土地统一供应机制，实现政府对一级土地市场的绝对控制，杜绝多头供地局面的出现。土地收购是指各地土地储备机构按照城市政府授权或者经人大通过的土地储备计划，依照或遵照有关章程，通过征用、收回、置换或整理等方式，实现土地使用权由集体或其他土地使用者手中向政府集中。根据《土地储备管理办法》可以纳入土地储备范围的土地包括：（1）依法收回的国有土地；（2）收购的土地；（3）行使优先购买权取得的土地；（4）已办理农用地专用、土地征收批准手续的土地；（5）其他依法取得的土地。
土地前期开发是土地储备环链中最重要的一环，期间需要较大规模的资金投入，是土地资产价值显现和提升的核心环节。根据《关于加强土地储备与融资管理的通知》，进行道路、供水、供电、供气、排水、通
讯、照明、绿化、土地平整等基础设施建设的，应通过公开招标方式选择工程设计、施工和监理等单位，不得通过下设机构进行工程建设。由于各地土地储备机构通常为县级（含）以上人民政府批准成立、具有独立的法人资格、隶属于所在行政区划的国土资源主管部门、承担本行政辖区内土地储备工作的事业单位，不具备土地整理开发相关资质，因此多通过委托代建方式推进土地一级开发，城投企业是最主要的受托方。即在土地储备过程中土地储备机构与城投企业构建委托代理关系，在土地收购阶段涉及到的拆迁安置补偿，或者在土地一级开发阶段相关的道路、供水、供电、供气、排水、通讯、照明、绿化、土地平整等基础设施建设，地方土地储备机构委托城投企业负责。
（一）土地开发业务的主要内容和流程
城投企业承担的土地开发业务主要为接受政府或其授权方委托，对地块内的道路、供水、供电、供气、排水、通讯、围挡等基础设施建设，并进行土地平整，满足必要的“通平”要求，使土地达到“三通一平”、“五
通一平”、“七通一平”、“九通一平[2]”的建设条件或出让条件。
[2]“一平”为土地自然地貌平整，“九通”为通市政道路、雨水、污水、自来水、天然气、电力、电信、热力及有线电视管线。
一般来讲，土地一级开发的建设流程包括：土地一级开发计划（包括调研、规划意见以及城市规划和土地控制性规划的落实）——征地拆迁（主要涉及征拆方案协商、拆迁推进、拆迁补偿等）——土地平整——土地验收——土储中心收回土地——上市“招拍挂”（根据当年土地出让指标）——出让土地及土地出让金的回收。
在土地一级开发的流程中，土地的原始权属在征地拆迁过程中注销，又在平整、验收后重新获得新的权证（土地证），并通过二级出让完成权属的转让。如果原始土地为农用地，还需要符合国家农用地征收的相关要求，取得新增建设用地指标，若原始土地与最终
出让土地性质不同也需要进行性质变更，如“工业用地”转为“商住用地”。
（二）城投企业土地开发业务模式
土地前期开发的征地拆迁、土地平整环节需要大量的资金投入，2013年之前，城投企业承担了主要的融资职能，2014年以来城投企业土地储备融资职能逐步弱化，土地储备资金主要通过地方政府专项债券来筹措资金。在此背景下，城投企业土地开发的业务模式主要分为以下三种。
1、传统模式
城投企业与政府签署土地开发协议，负责征地拆迁以及补偿款的支付（包括拆迁补偿款、工程施工款、资金成本和相关税费）、土地性质变更税费等支出。平整后的土地达到上市的标准和要求后，由土储中心挂牌出让，出让完成后，政府将扣除相关税费后的土地出让收益全额返还至城投企业。该模式是《关于规范
土地储备和资金管理等相关问题的通知》（财综[2016]4号）颁布前，城投企业从事土地开发业务的主要模式，但该模式下城投企业仍承担一定的融资职能，且土地出让收益全额返还属于政策限制的范围，所以目前上述模式仅部分历史遗留项目仍在使用。
2、政府采购模式
财综[2016]4号文明确：每个县级以上（含县级）法定行政区划原则上只能设置一个土地储备机构，土地储备工作只能由纳入名录管理的土地储备机构承担，各类城投企业等其他机构一律不得再从事新增土地储备工作。地方国土资源主管部门应当积极探索政府购买土地征收、收购、收回涉及的拆迁安置补偿服务。土地储备机构应当积极探索通过政府采购实施储备土地的前期开发，包括与储备宗地相关的道路、供水、供电、供气、排水、通讯、照明、绿化、土地平整等基础设施建设。也即土地征收、收购、收回涉及的拆迁安置补偿服务可采用政府购买服务模式，购买主体是国土资源部门。道路、供水、供电、供气、排水、通讯、照明、绿化、土地平整等基础设施建设可采用政
府采购模式，采购主体是土地储备机构。2017年6月，财政部发布《关于坚决制止地方以政府购买服务名义违法违规融资的通知》（财预[2017]87号），严禁将“储备土地前期开发”作为政府购买服务项目，限制地方政府以政府购买服务的名义违法违规融资，进一步规范土地储备前期开发的资金来源。因此，城投企业通过政府购买服务模式开展土地开发业务也仅是昙花一现，目前仅存少量未完工项目。
3、委托代建模式
目前城投企业普遍采用的模式为，土地储备机构作为实施主体，负责土地储备，通过签署委托协议的方式委托城投企业负责具体工作，主要包括制定计划、实施土地前期开发等。在该模式下，城投企业不承担融资职能，业务委托方按照工程进度进行资金拨付，城投企业按照一定比例收取委托代建费用。在实际情况中，受房地产调控政策影响，各地土地出让情况存在波动和不确定性，城投企业土地开发业务的资金拨付普遍存在滞后的情况。
（三）城投企业土地开发业务的账务处理（委托代建模式）
1、土地开发投资发生时：
借：存货-土地开发成本
贷：现金/银行存款
2、会计期末确认收入（完工百分比法）结转成本：借：应收账款
贷：主营业务收入
借：主营业务成本
贷：存货-土地开发成本
3、收到业务委托方资金时：
借：现金/银行存款
贷：应收账款
不同区域城投企业在会计做账上可能存在一定的差异，部分企业会涉及到其他应收账款、资本公积等会计科目。
三、城投企业土地开发业务的风险关注
目前城投企业土地开发业务的资金平衡方式较明确，但由于土地开发投资与出让存在的时间差，因此，土地开发业务存在一定的资金期限错配风险。主要的风险点一是业务开展是否规范，委托方是否严格按照委托代建协议约定，按时足额支付土地开发款项，二是区域已开发的土地能否及时出让，实现土地开发的良性滚动，并为区域内的基础设施建设提供相对持续而稳定的资金来源。影响城投企业土地开发业务资金按时足额结算的不利因素有：
区域房地产市场库存高企、房价呈下跌状态。在此情况下，地方政府为稳定区域房地产市场价格，通常会放缓区域土地供应，推迟地块上市流转。
存量土地开发的规模过大，没有考虑到市场的消化能力。部分城投企业所处区域可出让土地规模较大，超过区域经济发展对新增建设用地的需求，未来土地出让存在较大不确定性，加剧区域城投企业资金周转和付息压力。
开发的土地拆迁成本过高。这种情况主要出现在旧城区的地块，相关地块征收补偿成本较高，而区域内土地整体增值速度较慢，土地开发业务难以收回成本。
开发地块位于经济发展尚不明确的园区或城市边缘。这种情况下，土地出让进度受周边相关配套设施建设和招商引资的进度等影响较大，若招商不及预期，地块将难以出让。
城投企业土地开发业务资金受挤压，业务经营风险加大。2017年5月财预[2017]50号要求“不得承诺将储备土地预期出让收入作为融资平台公司偿债资金来源”；2020年9月中办、国办《关于调整完善土地出让收入使用范围优先支持乡村振兴的意见》明确，从“十四
五”第一年开始，各省（自治区、直辖市）分年度稳步提高土地出让收入用于农业农村比例；到“十四五”期末，以省（自治区、直辖市）为单位核算，土地出让收益用于农业农村比例达到50%以上。受上述政策影响，未来城投企业从政府土地出让收入中获取的资金将面临一定程度的压缩。
在考察城投企业土地开发业务对其信用品质的影响时主要需要从以下几方面进行关注，对于已完成的土地项目关注：整治成本、出让计划、权证办理情况、出让进度、回款情况及出让收入返还比例。对于开发中的土地项目关注：土地使用权性质、位置及权属情况、当前区域土地及房地产市场情况、土地整治成本、可整治土地面积、可出让土地面积、计划总投资及未来剩余投资等。通过上述方面可以对城投企业土地开发业务的资金压力及未来平衡进行判断。在实际业务操作中，大部分的城投企业在土地开发业务中存在不同程度的资金垫付，对于城投企业来说，从事土地开发业务最大的风险即长期垫资风险，资金的回收
严重依赖于已开发土地的出让，而土地的变现难易又取决于当地土地市场的景气度。
在了解了城投企业的土地开发业务融资政策演变及规范的业务处理模式后，接下来我们将深入分析地方政府变相向城投企业注入土地资产这一现象背后的原因、模式及其对城投企业、地方政府及金融机构的不同影响。
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