关于赴衢州等地开发区学习考察情况的报告
（初稿）
为破解拆迁安置难题，学习兄弟开发区安置房建设工作经验，2010年12月29日至30日，开发区纪工委书记、管委会副主任麻飞鹤率安置房建设工作相关部门和街道负责人一行11人组成学习考察组，赴衢州、兰溪、浦江和萧山经济开发区学习考察安置房建设方面的经验与做法。此次考察日程安排紧凑，内容精广相济，学习考察期间，听取了当地的经验介绍，实地考察了多个安置小区，使大家开阔了眼界，丰富了见识，学习了经验，看到了差距，启迪了思维。现将学习考察情况报告如下：
一、感受四地安置房建设，统一建房信心倍增
本次学习考察的四个经济开发区中除萧山为国家级经济开发区之外，其余三个均为省级经济开发区。他们安置工作的创新理念、超前的安置规划、大手笔的安置小区建设、被拆迁户积极参与安置房建设的程度均给学习考察组留下了深刻的印象。概括起来，主要有以下几个方面：
一是“先安置后拆迁”理念突出。在与四地开发区的交流讨论中，深切感受到了各地对安置工作的重视以及对于加快安置速度的迫切愿望。一致认为，被拆迁户的安置工作，事关群众的切身利益和社会的长治久安。正如浦江经济开发区管委会王琦副主任所说的“安置工作做不好，将极有可能引起群体性事件的发生”。
二是安置历程相近但步伐不一。综观四地的拆迁安置历程，均在走着“从‘有土’安置向公寓安置方向转变”以及“从被拆迁户自建向政府集中代建转变”的路子。目前，衢州、兰溪、浦江三地开发区的安置方式均为“有土”安置与公寓安置并存。其中，兰溪经济开发区新的安置房建设办法现已进入讨论阶段，将适机取消迁建安置，建
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造多层、小高层或高层安置房对被拆迁户进行安置。而萧山经济技术开发区已取消“有土”安置，全面实行公寓安置，在建设方式上也由原来的“两户联建”即“有土”安置向多层和小高层公寓安置转变，被拆迁户对安置方式转变的态度也由原来的抵制转变为基本接受，整体较为满意。
三是安置房建设政府扶持力度大。在安置房的建设特别是政府代建安置房的过程中，四地开发区均对安置房建设投入较大，安置房价格结算上，均给予被拆迁户较大的优惠。例如：衢州经济开发区何棚安置小区，虽然管委会在拆迁时与被拆迁户结算的成本价为600元/㎡，但通过“代建”的建房实际成本约为1000元/㎡左右，与被拆迁户结算时，新房建筑面积与旧房建筑面积相等的部分，按420元/㎡结算，新房建筑面积超过旧房建筑面积的部分按按新房代建成本价600元/㎡结算，政府每平方米建筑面积约补贴580余元，水、电、路等室外配套设施均由政府负责建设。
四是统一建设的安置小区品味较高。实地参观由政府统一建设的安置小区后，考察组成员均感觉不虚此行，振奋不已。在走近衢州何棚安置小区时，一幢幢崭新的三层小洋楼整齐划一排列，淡黄色的外墙在阳光中显得特别耀眼；走进兰溪沈村安置小区的一幢安置房内，宽敞的空间给人以实用、舒服的感觉；萧山的市北公寓安置小区，景色优美，房屋建筑结构合理，采光通风良好，会所、幼儿园、农贸市场、停车场等公共配套设施一应俱全。休闲广场、溪水河岸、景观绿地，将自然、建筑、人文三者有机结合，形成感受独特的公共空间。
二、分析四地安置房建设，成功经验可资借鉴
通过学习考察，追寻四个开发区拆迁安置工作的轨迹，探寻他们的做法，特别是在统一建设安置房方面，有很多宝贵经验值得我们参考借鉴。
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（一）衢州经济开发区统一建设安置房做法
一是迁建安置房建设分为被拆迁户“自建”与政府“代建”两种模式，由被拆迁户自由选择。其中“代建”是由开发区管委会投入资金，以管委会下属公司为业主，按照规划统一建造安置房安置被拆迁户。
二是在安置房代建项目实施前，充分听取被拆户的意见建议，由所在街道办事处组织被拆迁户对安置房的设计方案进行讨论，征求意见并修改完善后再实施建设。例如在何棚安置小区的建设中，听取了大部分拆迁户的建议，在安置房原有基础上增设了车库，以群众满足致富后的生产生活需求。在建设过程中，由村民选出1-2名被拆迁户代表全程现场参与安置房建设过程中的质量监督工作。
三是安置用地面积按照被拆迁户的本户在册农业人口数，分为大户（6人以上）、中（4-5人）、小（1-3人）三个标准分别安排125㎡、110㎡、90㎡三种占地面积的安置房户型，土地性质为国有划拔用地。但为鼓励被拆迁户选择规划区范围外安置，对选择规划区范围外安置建房的，将大、中、小户的安置占地面积分别提高到140㎡、120㎡、105㎡。
四是安置用房的价格结算办法：签订拆迁协议时，政策享受新房建筑面积与旧房建筑面积相等的部分，按开发区管委会确定的新房基准造价600元/㎡与旧房补偿款400元/㎡结算差价；政策享受新房建筑面积超过旧房建筑面积的部分，按新房基准价结算；旧房建筑面积超过政策享受新房建筑面积的部分，按800元㎡结算，结算完成后统一暂扣专用帐户用于安置房购买结算。安置房交付时，按420元/㎡结算价格，被拆迁户只需比原补偿款多支付20元/㎡就能住上新房。
五是安置周转费按腾空后6个月计算，标准为100元/人•月，单人户为200元/人•月。提前签订拆除协议按0.5元/㎡•天，提前腾空交
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付按l元/㎡•天予以奖励，两项合计最高不超过135元/㎡。
（二）兰溪经济开发区统一建设安置房做法
一是在迁建安置的方式选择上，按拆迁规模采用不同的安置办法。如15户以下的小规模拆迁，尽量选择道路边安置，根据规划由被拆迁户自建；对于整村搬迁以外的15户以上中等规模拆迁，另行划定区域，统一规划，由被拆迁户自建；对于整村搬迁的大规模拆迁，统一建设排屋式或公寓式安置房进行安置。
二是排屋式或公寓式安置房的建设由开发区管委会出资，由被拆迁村的村集体实施建设。如当地330国道改造工程涉及的沈村房屋拆迁后，由当地管委会牵头，组建“兰溪市上华街道沈村行政村经济合济社”统一建设，所在街道办事处具体负责安置房分配等任务。
三是在户型结构上，根据人均安置基准占地面积75㎡的标准，设置六种户型结构供被拆迁户选择，即（1）双联排屋：建筑占地面积为75㎡、95㎡、110㎡、125㎡；（2）多联排屋：110㎡、125㎡。
四是在安置房的选择先后上，采取“先拆先择”的安置政策，即：被拆迁人先签订拆迁协议并腾空房屋的，该被拆迁人即可优先选择安置房。对在规定时间段内同时完成签订拆迁协议并腾空房屋的，则采取抽签的办法。
五是在安置房户型选择上，按照“双高套”原则确定。即：首先按照“拆一还一”原则（每拆1㎡占地面积的房屋可安置1㎡占地面积的安置房）选择确定安置房的占地面积。如被拆迁房屋建筑占地面积不到75㎡安置时靠到75㎡，超过75㎡不到95㎡的靠到95㎡，超过95㎡不到110㎡的靠到110㎡，超过110㎡不到125㎡的靠到125㎡，超过125㎡的一律按125㎡安置。然后按照人均安置基准占地面积75㎡的规定，选择确定安置房的占地面积；最后比较以上两种方案面积大小，按就高选择相应占地面积户型的安置房，同时也可
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选择小于该占地面积户型的安置房。
六是在拆迁时，被拆迁户按政策规定享受的安置房占地面积与被拆迁房屋占地面积差额部分以地基复建费310元/㎡进行“找补”结算。安置时，被拆迁户所选择安置房占在面积在被拆房屋占地面积内，安置房款按510元/㎡结算；所选择安置房占地面积超过被拆房屋占地面积的，相应的安置房房款按560元/㎡结算。
七是被拆迁人自行解决过渡期间周转房的，由拆迁人支付给被拆迁人临时过渡房租费。支付标准为：拆除房屋建筑面积2元/㎡·月（不足200元/月的按200元/月计）；支付期限至房屋交付使用后4个月。
（三）浦江经济开发区安置房建设做法
一是大规模拆迁任务较少，当地在拆迁安置过程中，先采取“模拟拆迁”做法，在拟拆迁区块，达到90%以上居民联名提出拆迁申请后，与拆迁户签订模拟拆迁协议，再根据拆迁协议签订情况决定是否发布《拆迁公告》，协议在公告发布后正式生效，“成熟一块，拆迁一块”。
二是在实施拆迁前，先落实好安置地块，充分依靠预拆迁的村集体、居委会，宣传征地、拆迁、安置等相关政策，让群众明白拆迁安置相关事项，做到在群众自愿参与拆迁的情况下，先安排安置用地，再实施拆迁。由于是群众自愿申请拆迁，并且在拆迁前已落实好可供建房的安置用地，在以往的拆迁项目中，被拆迁户均能在协议时间内得到安置。
三是在迁建安置过程中，安置房建设均采取由被拆迁户自建的形式进行。在“城中村”的改造过程中，采取“级差排基”的方法，即在原有土地性质不变的情况下，按照土地级差安排地基。如原来是街面房拆迁的，则在街边安置地基由被拆迁按规划自行建房，其它地段的被拆迁户不得参与该安置地基的抽签。
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（四）萧山经济技术开发区安置房建设做法
一是在安置方式上已取消了“两户联建”等“有土”安置形式，由开发区下设的管理公司统一建设多层（6层以下）、小高层（11层以内）和高层公寓式安置房安置被拆迁户。
二是在安置面积及结算价格上按照被拆迁户选择安置房类型的不同，采取不同的安置面积和结算价格进行安置。如被拆迁户选择6层以下的多层安置房的，按50㎡/人计算安置面积，结算价格为成本价670元/㎡；选择11层以内小高层安置房的，60㎡/人计算安置面积，结算价格为成本价930元/㎡；选择12层以上高层安置房的，70㎡/人计算安置面积，结算价格为成本价1100元/㎡。
三是在安置房的选择上，考虑住宅设计时因自然间不可分割等因素，被拆迁户实际申购安置房面积不得超过规定面积的10%，其中超过规定面积10%以内的建筑面积按成本价结算。按照上述选择方式，一些被拆迁户有时可申购多套安置房，留一套自住，另外的拿来出售或出租，即解决了自住问题，又可以获得了收入。
四是在安置小区和安置房的设计上注重实用与美观相结合。如市北“明怡花苑”安置小区占地460亩，自2006年8月份开工建设，现建成并安置被拆迁户1200余户，入住人口约4500人。考虑居民的婚丧嫁娶摆酒设宴需要，该小区内分别设立了红、白喜事“服务中心”，以满足农村传统红白喜事的不同需求。为避免一些被拆迁户入住后在楼顶违章搭建，特设计封闭形楼顶，不在楼顶设计平台空间。
五是在安置房建设过程中，邀请村民代表从确定安置方案直至安置房分配全过程参与监督。为防止争议，采取现场录制视频等形式，对打桩、浇筑等建房关键环节特别是隐蔽部位建设的过程，进行录像记录备案。
通过学习考察，仔细分析上述四个经济开发区在安置方面的做
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法，学习考察组认为，有以下四点经验值得借鉴：
政策是基础。只有通过制定一套符合实际，群众接受、可操作性强的安置政策，才能促使安置工作顺利实施。也可以通过政策引导，推进公寓式安置房建设，逐步取消“有土”安置，集约节约利用有限的土地资源。
规划是前提。一块好的安置用地、一个好的小区设计、一个好的房屋结构，这都需要一个好的规划。要做好这个前提，要充分听取群众的意见建议，尽量选择在交通便利、配套设施完善的地段统一建设安置房；房屋设计要坚持“适当超前，兼顾实用”的原则。
机制是关键。在安置房建设工作中，先要制定一套规范的运作程序，建立一系列行之有效的工作机制，并要形成一套完整的监督体系。只有运用有效的机制，善始善终地依照程序开展安置房建设工作，全面接受监督，相关单位协同配合，才能尽快妥善安置好被拆迁户。
组织是保障。建立高效地安置房建设组织，组建优秀的管理团队，对于尽快完成安置房建设任务至关重要。如萧山经济开发区分市北、桥南、江东三大区块，分别设立了现场管理公司，负责所辖区块内的拆迁及安置房建设工作。
三、学习四地安置房建设，加快推进安置速度。
我们在学习四个经济开发区拆迁安置工作经验、感受他们拆迁安置工作成果的同时，更应意识到我区在安置工作方面的巨大差距。面对安置时间跨度较长，周转费用支出大，违章建房屡禁不止，配套建设施工难等问题。借鉴外地先进经验，认为在我区实施统一建设安置房工作已迫在眉睫，具体应重点把握以下四个方面：
（一）注重引导，政策优惠。
一是要大胆创新，在统一建房相关政策的制定上，出台优惠措施，引导被拆迁户参与统一建设安置房。例如：在统一建设迁建安置房时
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设立层高为2.2米以下的地面架空层，以优惠价格或者免费提供给被拆迁户；对统一建设的安置房以相对比较优惠的价格结算；将执行市政府63号令后拆迁的1-2人户参加统一建设安置房的安置面积由38㎡提高到54㎡等。
二是要争取市政府政策倾斜，赋予开发区在制定安置政策方面的权限。例如：在安置工作上，可由开发区在现行法律、法规、政策的框架下，自行寻求在区域内体制机制方面新的大胆突破。有关政策可依托现有的“拆迁安置工作领导小组”和下设的拆迁安置办公室，经“拆迁安置工作领导小组”研究讨论通过后，便可在开发区范围内实施，给开发区安置工作一个灵活的自由空间。
三是要加强宣传，让群众了解各项优惠措施。应加大宣传力度，让被拆迁户了解统一建房的好处，认识到参与统一建房不仅价格实惠，而且能及时住上安置房，提高生活质量，充分激发他们早日住上新房的欲望，自觉参与到统一建设安置房工作中来。
（二）注重规划，把握时序。
一是在安置小区地点的选择上，应区别于自建迁建安置房小区，优先选择交通便利，设施完备的地段安排统一建房。规划设计要有前瞻性，立意要深、眼光要远。如在统一建设的迁建安置房外观上应突破千篇一律的老农居外观，可参照居民小区排屋等形式进行设计。
二是要充分吸取群众的意见建议。初步设计方案出台后，应及时利用照片、效果图等直观的形式，深入各被拆迁村，广泛听取被拆迁户对统一建设安置房的意见建议，修改完善相关方案。
三是针对当前我区被拆迁户多数选择迁建安置的现状，在安置房建设时序上，应正确把握。目前，应积极引导被拆迁户参与统一建房或选择公寓房安置，东扩二期开发完成后，在开发区范围内取消迁建安置，实行货币安置、产权调换和公寓安置等方式，安置房均统一由
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管委会先行实施建设后安置被拆迁户。
（三）注重效益，加快建设。
一是要切实加快安置房建设，缩短安置周期，减少周转费支出。我区目前未安置被拆迁户多，临时安置补助费支出数额巨大、标准过高，面对此种现状，改变安置方式，加快安置房建设，是不二选择。在摸清被拆迁户安置状况及拟拆项目的安置需求，确定安置房建设规模后，应尽快开展统一建设安置房试点工作，及时消化一批已拆项目的被拆迁户和提前为拟拆项目被拆迁户的安置作准备。可先在水阁K 南地块实行统一建设安置房试点，总结经验完善后，在余庄前、富岭等安置区块推开，争取早日实现“房等人”。
二是要创新建设模式，坚持政府主导、社会参与的市场化运作模式，多形式、多手段开发建设安置房。以南城投资有限公司为依托，根据项目资金实际和安置时间要求等情况，采取南投公司统建、团购、开发回购安置房等形式安置被拆迁户，或运用BT代建模式，全垫资、全回购、分期付款，缓解资金压力。南投公司可通过招投标、竞争性谈判等多种形式，优先选择资质高、信誉好、实力强的企业承接安置房建设。进一步简化工作程序，提高工程建设效率和资金使用效益。
三是要做好开源节流，降低建设成本。及时掌握国家对安置房建设方面的扶持政策，积极争取有关政策和资金支持。运用市场机制，依托南投公司这一融资平台，拓宽融资渠道，集聚社会力量，加快安置房建设。要尽量控制安置房建设成本，做到优化设计、集约利用土地、合理建设配套面积、规范建设合同签订，有效降低和减少不必要经费支出，避免国有资产流失。
（四）注重落实，完善机制。
一是要加强组织领导，提高办事效率。各有关部门、街道要充分认识统一建设安置房工作的重要性、紧迫性和现实性，在管委会拆迁
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安置工作领导小组的领导下，切实把安置房建设摆在更加突出的位置，抓紧抓好，抓出成效。健全现有的安置房建设管理工作网络，增强效率意识，加强信息沟通，做好衔接配合，形成工作合力。在安置房项目的审批、建设、配套、验收等环节实行“快速通道”服务，进一步缩短办理时限。
二是要明确工作职责，整体协调联动。安置工作，牵涉面广，需要各部门进一步明确职责，协同配合。委属各部门应按照管委会丽经开2010〔127〕号文件《关于进一步完善开发区政府投资建设项目实施管理机制的意见》相关规定，依职责抓好安置相关工作；各街道办事处要做好统一建房的宣传发动及相关政策处理等相关工作；各村级组织以及拆迁公司要充分发挥密切接触被拆迁户的作用，积极宣传有关政策，推动统一建房工作。
三是要加强制度建设，建立工作机制。切实加强安置房工作制度建设，细化管理职责，规范工作程序，完善安置房管理体系和运行机制。实行安置房建设管理定期通报、工作例会、年度考核、被拆迁户代表全程监督等制度，规范安置房建设和安置过程中的档案资料收集、整理、归档和使用。进一步加大安置房建设、分配、使用及流向的清理登记和监督管理力度，加快推进统一建设安置房工作走上科学化、规范化和制度化轨道。
赴衢州等地开发区学习考察组
二O一一年一月十八日
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